Moradia T2, 94 m² em Mexilhoeira Grande, Portimão
Moradia T2 com 94 m² em Mexilhoeira Grande, Portimão, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 150 987 €, 37,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 94 m², construído em 1995. Localizado freguesia de Mexilhoeira Grande, concelho de Portimão, distrito de Faro. Esta propriedade possui uma marquise que se conecta perfeitamente a uma área de churrasqueira, melhorando a vida ao ar livre no ensolarado clima algarvio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €380,000 está significativamente acima do valor justo de €150,987, com uma diferença de €229,013, representando uma sobrevalorização de 60,3%. Esta propriedade não representa um bom investimento ao preço atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode ser desafiadora, dado o elevado custo de aquisição. Renovação significativa é necessária para atrair compradores num mercado competitivo. Buy-to-let angle. O rendimento mensal potencial de aproximadamente €1,077 resulta numa taxa bruta de 3,4%. Embora a localização atraia turistas, o preço pedido não justifica o investimento para uma estratégia de longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €150,987 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €380,000 situa-se €229,013 (60.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de Mexilhoeira Grande, Portimão, Faro de €257,654 (€2,741/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 58 · Materiais 62 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 60 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Mexilhoeira Grande, Portimão, Faro
Base da zona €257,654 + condição -€22,031 + localização +€11,621 = valor justo estimado de €150,987 (€1,606/m²), uma diferença de €229,013 (60.3%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mexilhoeira Grande · 25f6e2 | Imóvel em análise | €380,000 | €4,043 | — | 58 | 68 |
| rua Francisco Bívar | Ativo | €179,000 | €2,983 | 26.2% | 54 | 74 |
| estrada de Montes de Alvor S / N | Ativo | €420,000 | €3,621 | 10.4% | — | 74 |
| ladeira de Nora | Ativo | €695,000 | €6,619 | 63.7% | 65 | 72 |
| Mexilhoeira Grande · 956c8c | Ativo | €549,000 | €4,323 | 6.9% | 74 | 70 |
| Mediana | €484,500 | €3,972 | 1.7% | 65 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo Apesar de estar numa área turística popular no Algarve, a propriedade está sobrevalorizada a €380,000 em comparação com um valor justo de €150,987, indicando uma diferença significativa de 60,3%. O rendimento bruto de 3,4% não atrai investimento devido a esta avaliação excessiva, limitando os retornos para oportunidades de aluguer de curto prazo. Compra e retenção O elevado preço de lista de €380,000 em comparação com o valor justo de €150,987 sugere que esta casa de 2 quartos carece de potencial de valorização através de uma estratégia de compra e retenção. Com um rendimento de apenas 3,4%, os investidores poderão ter dificuldades em justificar a propriedade a longo prazo, dado o preço inflacionado da propriedade. Arrendamento familiar Posicionada num mercado turístico sazonal, a propriedade a €380,000 está inegavelmente sobrevalorizada, com um valor justo de €150,987, criando uma proposta de aluguer desafiadora para famílias. O rendimento bruto atual de 3,4% não é suficiente para justificar o alto investimento necessário, tornando os arrendamentos familiares uma opção menos atractiva neste contexto.
Riscos
Risco Potencial de Rotatividade de Inquilinos O índice de estabilidade económica de 55/100 indica uma vulnerabilidade moderada a flutuações do mercado, enquanto o índice de estabilidade de inquilinos de 60/100 sugere que pode haver alguma volatilidade na retenção de inquilinos, aumentando o risco de rotatividade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 441 470 €
- Capital próprio necessário
- 137 470 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -748 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras36 494 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 60.3% acima do valor justo.
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