Moradia T3, 105 m² em Alvor, Portimão
Moradia T3 com 105 m² em Alvor, Portimão, à venda por 695 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 181 877 €, 42,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 105 m², certificado energético E. Localizado em ladeira de Nora, freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade possui um terraço aberto com vistas panorâmicas desobstruídas sobre a Ria de Alvor e as Montanhas Monchique, uma raridade nesta faixa de preço; além disso, um anexo totalmente renovado com potencial independente para aluguel. Condição: Mescla de elementos antigos e novos, com manutenção variada. Localização: A 5 minutos do centro de Alvor e a 3 km da praia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €695,000 está significativamente acima do valor justo de €181,877, indicando uma sobrevalorização de €513,123 (73.8%). Esta avaliação sugere que os potenciais compradores estão a pagar um prémio substancial por esta propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €181,877 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €695,000 situa-se €513,123 (73.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €695,000 face à base da zona de ladeira de Nora de €350,805 (€3,341/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 65 · Materiais 66 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
ladeira de Nora
Base da zona €350,805 + condição -€14,273 + localização +€15,865 = valor justo estimado de €181,877 (€1,732/m²), uma diferença de €513,123 (73.8%) face ao preço pedido de €695,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ladeira de Nora | Imóvel em análise | €695,000 | €6,619 | — | 65 | 72 |
| rua Serpa Pinto | Ativo | €695,000 | €5,940 | 10.3% | 60 | 80 |
| Alvor · 96c653 | Ativo | €400,000 | €5,000 | 24.5% | 68 | 64 |
| estrada de Montes de Alvor S / N | Ativo | €420,000 | €3,621 | 45.3% | — | 74 |
| Alvor · 4bbd5e | Ativo | €550,000 | €3,333 | 49.6% | 65 | 72 |
| Mediana | €485,000 | €4,311 | 34.9% | 65 | 73 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade não é ideal para uma estratégia de aluguer de férias de curto prazo, dado o seu gap significativo de 73,8% em relação ao valor justo de €695,000. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, este investimento provavelmente não proporcionará retornos atrativos num mercado competitivo. Long-term rental Investir em aluguer de longo prazo também não é aconselhável, uma vez que a propriedade está avaliada significativamente acima do seu valor justo de €181,877, levando a uma preocupação sobre a avaliação. O rendimento bruto atual de 2,7% sugere que o fluxo de caixa potencial pode não justificar o risco do investimento. Buy-and-hold Para uma estratégia de compra e manutenção, a propriedade, sendo sobrevalorizada a €695,000, levanta preocupações sobre o potencial de apreciação futura, dado a avaliação de valor justo. Com uma avaliação de condição de 66/100 e uma pontuação de bairro de 72/100, este ativo carece das características fundamentais para um forte crescimento a longo prazo num mercado sobrevalorizado.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica uma vulnerabilidade potencial nas condições de mercado que podem afetar os valores das propriedades e a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 778 828 €
- Capital próprio necessário
- 222 828 €
- Prestação mensal
- 2344 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1665 €
- Preço695 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5560 €
- Imposto do Selo (crédito)3336 €
- Escritura, registo e banco3168 €
- Obras30 064 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 73.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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