Casa de campo T7, 450 m² em Odiáxere, Lagos
Casa de campo T7 com 450 m² em Odiáxere, Lagos, à venda por 4 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 772 219 €, 38,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_house T7 com 7 casas de banho de 450 m², certificado energético B. Localizado em travessa da Azenha, 28A, freguesia de Odiáxere, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui três estruturas independentes para uma flexibilidade adicional, apresentando uma ginásio, estúdio de yoga e um anexo para hóspedes, aumentando o seu apelo tanto para uso pessoal quanto para aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,650,000 está significativamente acima do seu valor justo de €1,772,219, indicando que está sobrevalorizada em €2,877,781 (61.9%). Esta discrepância sugere cautela para potenciais compradores a considerar investimento. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia tentar capitalizar em tendências de turismo local através da renovação e revenda rápida da propriedade, mas o preço atual torna a revenda imediata desafiadora sem uma valorização substancial. Buy-to-let angle. Dado o preço pedido de €4,650,000, alcançar uma receita de aluguer sustentável parece irrealizável, especialmente com um rendimento bruto de 0%, indicando a falta de potencial de fluxo de caixa positivo para estratégias de aluguer a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,772,219 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €4,650,000 situa-se €2,877,781 (61.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,650,000 face à base da zona de travessa da Azenha, 28A de €1,582,650 (€3,517/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa da Azenha, 28A
Base da zona €1,582,650 + condição +€56,250 + localização +€144,569 = valor justo estimado de €1,772,219 (€3,938/m²), uma diferença de €2,877,781 (61.9%) face ao preço pedido de €4,650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa da Azenha, 28A | Imóvel em análise | €4,650,000 | €10,333 | — | 80 | 73 |
| Odiáxere · f360bb | Ativo | €2,990,000 | €4,746 | 54.1% | — | 70 |
| rua do Alecrim, 4 | Ativo | €3,200,000 | €8,399 | 18.7% | 85 | 70 |
| urbanização Monte Canelas | Ativo | €1,580,000 | €5,163 | 50.0% | 80 | 71 |
| Odiáxere · bf27b9 | Ativo | €8,000,000 | €44,944 | 334.9% | 78 | 70 |
| Mediana | €3,095,000 | €6,781 | 34.4% | 80 | 70 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Esta propriedade, com um preço de venda de €4,650,000, está significativamente acima do seu valor justo de €1,772,219, criando um desvio de 61,9% que indica estar sobrevalorizada. A ausência de rendimento bruto a 0% e uma economia sazonal podem dificultar a lucratividade, apesar da popularidade do mercado local impulsionado pelo turismo. Long-term rental O preço atual de €4,650,000 excede amplamente o valor justo de €1,772,219, sinalizando uma sobrevalorização significativa de 61,9%. Dado o baixo rendimento bruto e a sazonalidade econômica, o investimento em arrendamento de longo prazo nesta propriedade pode não proporcionar retornos satisfatórios para potenciais senhorios. Buy-and-hold Com um preço de €4,650,000, bem acima do valor justo de €1,772,219, a propriedade está 61,9% sobrevalorizada, apresentando um risco considerável para uma estratégia de compra e manutenção. A falta de rendimento bruto e as flutuações econômicas sazonais sugerem que a apreciação potencial pode não justificar o investimento inicial. Not ideal for: Estudantes, Desenvolvimento industrial, Investimento agrícola
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica uma possível exposição a recessões económicas que poderiam afetar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 070 930 €
- Capital próprio necessário
- 1 350 930 €
- Prestação mensal
- 15 684 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -20 923 €
- Preço4 650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões348 750 €
- Imposto do Selo (escritura)37 200 €
- Imposto do Selo (crédito)22 320 €
- Escritura, registo e banco12 660 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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