Apartamento T2, 92 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão
Apartamento T2 com 92 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão, à venda por 460 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 184 728 €, 37,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 92 m², certificado energético B. Localizado em rua da Cegonha, freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade dispõe de um amplo terraço com vistas desimpedidas para o mar, ideal para receber enquanto desfruta da beleza cénica da costa algarvia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €460,000 está significativamente acima do valor justo de €184,728, marcando um prémio considerável de €275,272 (59.8%). Esta avaliação considera a propriedade acima do valor justo no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €184,728 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €460,000 situa-se €275,272 (59.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €460,000 face à base da zona de rua da Cegonha de €272,504 (€2,962/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Cegonha
Base da zona €272,504 + condição +€4,025 + localização +€9,583 = valor justo estimado de €184,728 (€2,008/m²), uma diferença de €275,272 (59.8%) face ao preço pedido de €460,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Cegonha | Imóvel em análise | €460,000 | €5,000 | — | 75 | 64 |
| rua Nossa Senhora do Carmo | Ativo | €420,000 | €4,565 | 8.7% | 72 | 59 |
| rua da Liberdade | Ativo | €397,000 | €4,841 | 3.2% | 75 | 65 |
| autoestrada N125 | Ativo | €265,000 | €3,155 | 36.9% | 70 | 60 |
| caminho de Sao Sebastiao | Ativo | €1,395,000 | €6,643 | 32.9% | 82 | 62 |
| Mediana | €408,500 | €4,703 | 5.9% | 74 | 61 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada em €460,000, significativamente acima do valor justo de €184,728, o que prejudica a sua atratividade no competitivo mercado de alugueres de férias. Com um rendimento bruto de apenas 5.1%, os retornos potenciais não justificam o investimento nesta área turística de alta procura. Buy-and-hold O preço atual de listagem deste apartamento resulta numa desfavorável diferença de 59.8% em relação ao valor justo, sugerindo que manter este ativo pode não trazer a valorização de capital desejada. O fraco rendimento de 5.1% diminui ainda mais as perspetivas para investidores a longo prazo neste segmento sobrevalorizado. Family rental A €460,000, a propriedade está significativamente sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo, tornando-a uma escolha inadequada para famílias que procuram opções de habitação acessíveis. A classificação da vizinhança de 64/100 não apoia o alto preço, indicando que podem existir melhores oportunidades em outros lugares. Not ideal for O alto preço de listagem de €460,000 significa que a propriedade não é adequada para habitação estudantil, pois ultrapassa orçamentos típicos para esta demografia. Além disso, a sua valorização e condição não estão alinhadas com as expectativas do mercado de luxo, indicando ainda mais um desalinhamento com estes segmentos.
Riscos
Potencial rotatividade de arrendamentos A pontuação de estabilidade económica de 60 e a pontuação de estabilidade de inquilinos de 65 sugerem um risco moderado de rotatividade de arrendamentos, o que pode afetar a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 500 815 €
- Capital próprio necessário
- 132 815 €
- Prestação mensal
- 1552 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -386 €
- Preço460 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3680 €
- Imposto do Selo (crédito)2208 €
- Escritura, registo e banco2604 €
- Obras8223 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 59.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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