Apartamento T3, 62 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia
Apartamento T3 com 62 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia, à venda por 175 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 136 097 €, 18,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 62 m², construído em 1969, certificado energético D. Localizado em alameda do Cedro, freguesia de Mafamude e Vilar do Paraíso, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui um grande sótão que oferece amplas possibilidades de personalização e está situado numa área altamente desejável, com fácil acesso a comodidades, escolas e principais vias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €175,000 está substancialmente acima do valor justo de €136,097, representando uma sobrevalorização de €38,903 ou 22.2%. Esta desconexão sugere que os investidores devem abordar com cautela e considerar outras opções.
Avaliação
Valor justo estimado em €136,097 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €175,000 situa-se €38,903 (22.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €175,000 face à base da zona de alameda do Cedro de €165,168 (€2,664/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 42/100 (Condição 38 · Materiais 45 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
alameda do Cedro
Base da zona €165,168 + condição -€32,356 + localização +€14,755 = valor justo estimado de €136,097 (€2,195/m²), uma diferença de €38,903 (22.2%) face ao preço pedido de €175,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| alameda do Cedro | Imóvel em análise | €175,000 | €2,823 | — | 38 | 74 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 0325c1 | Ativo | €350,000 | €3,241 | 14.8% | 60 | 80 |
| rua Francisco de Holanda, 35 | Ativo | €169,000 | €2,012 | 28.7% | 40 | 66 |
| rua Doutor António Granjo | Ativo | €215,000 | €2,471 | 12.4% | 42 | 72 |
| avenida da República | Ativo | €220,000 | €2,716 | 3.8% | 42 | 70 |
| Mediana | €217,500 | €2,594 | 8.1% | 42 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Enquanto o rendimento bruto de 5,9% pode parecer atrativo, a propriedade está sobrevalorizada em 22,2% em relação ao seu valor justo, limitando os potenciais retornos para investimento a longo prazo. Dadas as características suburbanas que contribuem para uma demanda de arrendamento estável, os potenciais proprietários devem ser cautelosos quanto ao elevado custo de entrada. Arrendamento familiar A propriedade pode atender famílias, dado o estilo de vida suburbano e a classificação geral decente do bairro de 74/100; no entanto, a sua significativa diferença de preço de 22,2% sugere uma posição sobrevalorizada no mercado. Com a classificação de condição do apartamento de 42/100, os investidores podem enfrentar custos adicionais em renovações antes que atenda às expectativas das famílias. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção parece subótimo devido à sua diferença de 22,2% em relação ao valor justo, indicando que o preço de aquisição é excessivamente alto. Além disso, enquanto o bairro oferece atributos positivos, a natureza sobrevalorizada deste apartamento limita o potencial de alcançar uma apreciação de capital a longo prazo atrativa.
Riscos
Potencial Queda Económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 sugere um risco moderado de futuras quedas económicas que poderiam impactar negativamente a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 225 007 €
- Capital próprio necessário
- 85 007 €
- Prestação mensal
- 590 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -164 €
- Preço175 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3322 €
- Imposto do Selo (escritura)1400 €
- Imposto do Selo (crédito)840 €
- Escritura, registo e banco1920 €
- Obras42 525 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (42/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 22.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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