Apartamento T4, 277 m² em Santo António, Lisbon
Apartamento T4 com 277 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 3 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 166 140 €, 24,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 4 casas de banho de 277 m², certificado energético B. Localizado em avenida da Liberdade, 8, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta elementos arquitetónicos originais cuidadosamente preservados, como pisos de madeira estilo Pombalino e intrincados designs de teto, enquanto oferece um layout moderno centrado no luxo e conforto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,200,000 está substancialmente acima do valor justo de €2,166,140, resultando numa sobrevalorização de €1,033,860 (32.3%). Esta propriedade é considerada acima do valor justo para potenciais investidores. Buy-to-flip angle. Dada a sua alta qualidade de materiais e localização privilegiada, uma estratégia de compra para revenda poderia ser viável; no entanto, o preço atual pode limitar a rentabilidade de uma revenda rápida no mercado de luxo. Buy-to-let angle. A propriedade é estimada para gerar aproximadamente €4,800 por mês, resultando num rendimento bruto de 1.8%. Embora uma estratégia de arrendamento possa ser atrativa, o rendimento é relativamente baixo em comparação com as despesas previstas num segmento de luxo.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,166,140 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,200,000 situa-se €1,033,860 (32.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,200,000 face à base da zona de avenida da Liberdade, 8 de €1,959,221 (€7,073/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 92 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 85/100 (Mercado habitacional 92 · Serviços 91 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida da Liberdade, 8
Base da zona €1,959,221 + condição +€34,625 + localização +€261,765 = valor justo estimado de €2,166,140 (€7,820/m²), uma diferença de €1,033,860 (32.3%) face ao preço pedido de €3,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da Liberdade, 8 | Imóvel em análise | €3,200,000 | €11,552 | — | 85 | 85 |
| rua Presidente Arriaga | Ativo | €2,500,000 | €11,013 | 4.7% | 75 | 79 |
| rua Correia Teles | Ativo | €2,700,000 | €10,588 | 8.3% | 80 | 80 |
| Estrela · 99f374 | Ativo | €1,390,000 | €6,950 | 39.8% | 85 | 80 |
| largo das Olarias | Ativo | €1,800,000 | €9,000 | 22.1% | 85 | 81 |
| Mediana | €2,150,000 | €9,794 | 15.2% | 83 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 32,3% em comparação com o seu valor justo, indicando um potencial limitado para yields fortes de arrendamento a longo prazo. Com um yield bruto de apenas 1,8%, os retornos financeiros não justificam o alto preço de compra num mercado de arrendamento competitivo. Buy-and-hold O preço de listagem da propriedade excede significativamente o seu valor justo, colocando-a numa posição precária para valorização ao longo do tempo. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que manter um ativo com uma diferença de avaliação de 32,3% traz riscos financeiros que podem ultrapassar os potenciais ganhos futuros. Mercado de luxo Mesmo dentro do mercado de luxo, o preço deste apartamento de €3.200.000 não está alinhado com o seu valor justo de €2.166.140, indicando que pode não atrair compradores exigentes. Um yield bruto de 1,8% destaca ainda mais os desafios de justificar um preço tão premium à luz dos potenciais retornos do investimento.
Riscos
Risco de recessão económica Com um índice de estabilidade económica de 90/100, uma mudança nas condições de mercado pode levar a flutuações inesperadas na receita de aluguer, afetando os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 490 140 €
- Capital próprio necessário
- 930 140 €
- Prestação mensal
- 10 793 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -10 544 €
- Preço3 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões240 000 €
- Imposto do Selo (escritura)25 600 €
- Imposto do Selo (crédito)15 360 €
- Escritura, registo e banco9180 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 32.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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