Apartamento T1, 97 m² em Cidade da Maia, Maia
Apartamento T1 com 97 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 149 051 €, 30,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 97 m², construído em 2000, certificado energético C. Localizado em rua Engenheiro Duarte Pacheco, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento possui uma espaçosa varanda com vistas a ocidente, perfeita para desfrutar de poeiras do sol, e está idealmente localizado a apenas três minutos de transportes públicos e serviços locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €149,051, marcando uma discrepância de €115,949 (43.8%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base na análise de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €149,051 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €265,000 situa-se €115,949 (43.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Engenheiro Duarte Pacheco de €266,653 (€2,749/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Engenheiro Duarte Pacheco
Base da zona €266,653 + condição +€758 + localização +€12,494 = valor justo estimado de €149,051 (€1,537/m²), uma diferença de €115,949 (43.8%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Duarte Pacheco | Imóvel em análise | €265,000 | €2,732 | — | 72 | 73 |
| travessa Engenheiro Duarte Pacheco, 31 | Ativo | €298,000 | €3,725 | 36.3% | 72 | 68 |
| Cidade da Maia · 956908 | Ativo | €209,000 | €3,603 | 31.9% | 72 | 75 |
| Cidade da Maia · cfe2b8 | Ativo | €230,000 | €4,600 | 68.4% | 76 | 70 |
| rua do Padre Manuel da Silva, 44 | Ativo | €294,000 | €3,818 | 39.8% | 73 | 74 |
| Mediana | €262,000 | €3,772 | 38.1% | 73 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um rendimento bruto de 4%, este apartamento T1 na Cidade da Maia está sobrevalorizado a €265,000 em comparação com um valor justo de €149,051, criando um gap significativo de 43.8%. A classificação média de 73/100 do bairro sugere uma qualidade de inquilino decente, mas o preço inflacionado pode desencorajar arrendatários de longo prazo em busca de valor. Arrendamento familiar Investir neste apartamento T1 para fins de arrendamento familiar pode não ser sensato, pois está sobrevalorizado a €265,000 com um valor justo de apenas €149,051, indicando um gap de 43.8%. Embora a condição do apartamento seja razoável com uma classificação de 76/100, o alto preço inicial pode limitar a atratividade para famílias que priorizam a acessibilidade. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter neste imóvel é desafiada pelo seu estado atual de sobrevalorização a €265,000, muito superior ao valor justo de €149,051, evidenciando um gap de 43.8%. Isso significa que a potencial valorização a longo prazo poderia ser dificultada pelo investimento inicial excessivo em relação às ofertas e condições médias do bairro.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar desafios devido à sua pontuação de estabilidade económica de 80, que, embora moderada, pode ainda levar a flutuações que afectam a segurança dos inquilinos, dado a pontuação de estabilidade dos inquilinos mais baixa de 70.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 292 187 €
- Capital próprio necessário
- 80 187 €
- Prestação mensal
- 890 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -416 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras12 504 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 43.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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