Casa de campo T5, 260 m² em Luz, Lagos
Casa de campo T5 com 260 m² em Luz, Lagos, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 441 963 €, 39,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_house T5 com 3 casas de banho de 260 m², construído em 1989, certificado energético D. Localizado em rua Principal, freguesia de Luz, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta propriedade inclui figueiras maduras que melhoram a paisagem e o charme, e oferece potencial para expansão da construção no lote urbano, sujeita a licenças.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €1,250,000 está significativamente acima do valor justo de €441,963, resultando numa sobretaxa excessiva de €808,037 (64,6%). Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda baseia-se em renovações cosméticas para modernizar acabamentos datados, visando um ponto de saída estratégico para compradores que procuram alugueres de luxo ou casas de férias. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €2,917, esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 2,8%, atendendo bem ao mercado de alugueres de férias a curto prazo na região do Algarve.
Avaliação
Valor justo estimado em €441,963 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €808,037 (64.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de rua Principal de €1,115,920 (€4,292/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Principal
Base da zona €1,115,920 + condição +€0 + localização +€20,243 = valor justo estimado de €441,963 (€1,700/m²), uma diferença de €808,037 (64.6%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Principal | Imóvel em análise | €1,250,000 | €4,808 | — | 72 | 62 |
| Luz · 4a7ccd | Ativo | €1,425,000 | €6,477 | 34.7% | 77 | 66 |
| Luz · 0900b0 | Ativo | €599,000 | €4,103 | 14.7% | 75 | 73 |
| Luz · f36036 | Ativo | €599,000 | €4,103 | 14.7% | 72 | 75 |
| Luz · 956bf1 | Ativo | €980,000 | €2,248 | 53.2% | 74 | 75 |
| Mediana | €789,500 | €4,103 | 14.7% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço pedido de €1,250,000 reflete uma sobrevalorização significativa de 64.6% em comparação com o seu valor justo de €441,963, diminuindo a sua atratividade para alugueres de férias de curto prazo. Com um baixo rendimento bruto de 2.8% e uma classificação de 62/100 na vizinhança, este investimento pode ter dificuldades em gerar retornos competitivos. Buy-and-hold Listada por €1,250,000, esta propriedade parece estar sobrevalorizada em 64.6% em relação ao seu valor justo de €441,963, tornando-a uma oportunidade menos favorável para buy-and-hold. O rendimento atual de 2.8% aliado a uma pontuação de condição de 75/100 sugere que a valorização a longo prazo pode não compensar o elevado preço de entrada. Family rental A €1,250,000, a propriedade está sobrevalorizada em 64.6% ao ser avaliada contra um valor justo de €441,963, o que enfraquece a sua viabilidade como investimento para aluguer familiar. A combinação de um rendimento baixo de 2.8% e uma classificação de 62/100 na vizinhança indica que a renda potencial pode não justificar o elevado preço de compra.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 sugere uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas, impactando a procura de inquilinos e a continuidade da receita de alugueres.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 400 000 €
- Capital próprio necessário
- 400 000 €
- Prestação mensal
- 4248 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3233 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
- Obras35 750 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 64.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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