Vivenda em Luz
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Vivenda T4 com 146 m² em Luz, Lagos, à venda por 599 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 261 634 €, 36% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 146 m², construído em 1987. Localizado freguesia de Luz, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: A vivenda inclui uma garagem convertida que agora serve como uma ampla sala de estar e jantar, melhorando a dinâmica social e a funcionalidade da propriedade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €599,000 está significativamente acima do valor justo de €261,634, indicando uma sobrevalorização de €337,366 (56.3%). Esta propriedade não pode ser considerada um bom negócio com a sua atual precificação.
Avaliação
Valor justo estimado em €261,634 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €599,000 situa-se €337,366 (56.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €599,000 face à base da zona de Luz, Lagos, Faro de €658,606 (€4,511/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Luz, Lagos, Faro
Base da zona €658,606 + condição +€1,141 + localização +€23,681 = valor justo estimado de €261,634 (€1,792/m²), uma diferença de €337,366 (56.3%) face ao preço pedido de €599,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Luz · f36036 | Imóvel em análise | €599,000 | €4,103 | — | 72 | 75 |
| Luz · 96c112 | Ativo | €790,000 | €5,163 | 25.9% | 75 | 71 |
| Luz · b7b54b | Ativo | €450,000 | €4,286 | 4.5% | 80 | 66 |
| rua das Acácias | Ativo | €795,000 | €4,789 | 16.7% | 82 | 69 |
| rua Doutora Raul Baptista Horta | Ativo | €825,000 | €4,508 | 9.9% | 73 | 65 |
| Mediana | €792,500 | €4,649 | 13.3% | 78 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo O preço elevado da vila de €599,000 representa uma lacuna significativa de 56.3% em relação ao seu valor justo, sugerindo que o investimento está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3.9%, o desempenho financeiro esperado não justifica o prémio sobre esta propriedade num mercado impulsionado pelo turismo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade a longo prazo parece pouco atrativo devido ao seu preço de €599,000, que ultrapassa em muito o valor justo de €261,634. A combinação de um rendimento moderado de 3.9% e o elevado preço limita o potencial de valorização rentável num mercado que se concentra principalmente no turismo. Arrendamento a longo prazo A avaliação atual de €599,000 coloca esta vila na categoria de sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €261,634, limitando a sua atratividade para estratégias de arrendamento a longo prazo. Além disso, o rendimento de 3.9% não compensa adequadamente o investimento financeiro substancial, especialmente numa vizinhança onde as comodidades atendem mais aos turistas do que aos residentes de longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade do Mercado A pontuação combinada de estabilidade económica de 75/100 e de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco potencial devido a flutuações nas condições do mercado que poderiam levar a uma diminuição da procura ou a uma renda de aluguer instável.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 646 679 €
- Capital próprio necessário
- 167 479 €
- Prestação mensal
- 2233 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,6 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1376 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- Valor justo 2,5% abaixo do preço
- Rentabilidade bruta 3,6%
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 56.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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