Moradia em Loulé (São Clemente)
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Moradia T4 com 316 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 267 084 €, 5,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 316 m², construído em 2002, certificado energético B. Localizado freguesia de Loulé (São Clemente), concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui um sistema abrangente de eficiência energética com uma instalação solar fotovoltaica de 12 kWp, coleta de água da chuva e um poço privado para sustentabilidade. Amenidades Exteriores: Um jardim paisagístico envolve a área da piscina, aprimorando o relaxamento e a vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 reflete um prémio sobre o seu valor justo de €1,267,084, resultando em uma sobrevalorização de €82,916 (6,1%). Essa discrepância sugere que a propriedade não é uma compra favorável ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,267,084 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €82,916 (6.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de Loulé (São Clemente), Loulé, Faro de €975,808 (€3,088/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 88). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Loulé (São Clemente), Loulé, Faro
Base da zona €975,808 + condição +€39,500 + localização +€90,932 = valor justo estimado de €1,267,084 (€4,010/m²), uma diferença de €82,916 (6.1%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loulé (São Clemente) · 6d535e | Imóvel em análise | €1,350,000 | €4,272 | — | 80 | 70 |
| Loulé (São Clemente) · 0014cb | Ativo | €2,500,000 | €6,173 | 44.5% | 80 | 63 |
| Loulé (São Clemente) · cfe0dc | Ativo | €895,000 | €3,086 | 27.8% | 78 | 65 |
| Loulé (São Clemente) · 261dfe | Ativo | €1,200,000 | €3,604 | 15.6% | 78 | 65 |
| Loulé (São Sebastião) · 6d5523 | Ativo | €1,800,000 | €6,000 | 40.4% | 80 | 70 |
| Mediana | €1,500,000 | €4,802 | 12.4% | 79 | 65 |
Tese de investimento
Alojamento local a curto prazo Apesar de a propriedade estar localizada numa região com grande afluência turística e atração estável para arrendamentos, está sobrevalorizada, apresentando uma diferença de 6,1% em relação ao valor justo. Dada a influência da demanda sazonal, a obtenção de alugueres curtos lucrativos pode revelar-se desafiadora a este preço. Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto da casa de 4% indica um retorno que pode não justificar o preço pedido de €1.350.000, especialmente considerando que está acima do valor justo. Isso pode limitar o interesse dos investidores numa estratégia de arrendamento a longo prazo, uma vez que os retornos não estão alinhados com as expectativas do mercado. Compra e manutenção Embora a propriedade tenha potencial para valorização futura devido à sua localização costeira, a avaliação atual de €1.350.000 torna-a sobrevalorizada em relação ao seu valor justo. A adoção de uma estratégia de compra e manutenção colocaria em risco retornos subótimos, uma vez que a avaliação imediata da propriedade não apoia condições favoráveis de investimento.
Riscos
Sensibilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, pode haver uma vulnerabilidade elevada a flutuações do mercado que podem afetar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 473 270 €
- Capital próprio necessário
- 393 270 €
- Prestação mensal
- 4553 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2519 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 6.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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