Vivenda T1, 70 m² em Armação de Pêra, Silves
Vivenda T1 com 70 m² em Armação de Pêra, Silves, à venda por 398 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 136 083 €, 39,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T1 com 2 casas de banho de 70 m², construído em 2022, certificado energético E. Localizado freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro. Esta villa dispõe de um espaçoso quarto em suite no andar superior, garantindo privacidade ao residente enquanto está a poucos passos da bela praia de Armação de Pêra e das comodidades locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €398,000 está significativamente acima do valor justo de €136,083, representando uma discrepância de €261,917 ou 65,8%. Esta propriedade está sobrevalorizada, com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €136,083 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €398,000 situa-se €261,917 (65.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €398,000 face à base da zona de Armação de Pêra, Silves, Faro de €255,780 (€3,654/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Armação de Pêra, Silves, Faro
Base da zona €255,780 + condição +€5,797 + localização +€10,096 = valor justo estimado de €136,083 (€1,944/m²), uma diferença de €261,917 (65.8%) face ao preço pedido de €398,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Armação de Pêra · 6d54d1 | Imóvel em análise | €398,000 | €5,686 | — | 78 | 71 |
| rua António Mascarenhas Cochado, 2 | Ativo | €450,000 | €4,688 | 17.6% | 75 | 70 |
| rua José Moura Lapa | Ativo | €247,000 | €4,843 | 14.8% | 75 | 74 |
| rua 20 de Junho | Ativo | €275,000 | €3,481 | 38.8% | 80 | 70 |
| Armação de Pêra · 0900e5 | Ativo | €279,000 | €2,818 | 50.4% | 65 | 73 |
| Mediana | €277,000 | €4,085 | 28.2% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a curto prazo O preço atual de €398,000 excede significativamente o valor justo de €136,083, indicando que a propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento a curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,2%, o elevado custo de entrada limita os potenciais retornos num mercado impulsionado pelo turismo sazonal. Arrendamento a longo prazo A €398,000, a vivenda está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €136,083, tornando-a menos atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. O rendimento esperado de 2,2% não justifica o elevado preço de aquisição, dado a dependência económica do turismo sazonal na área. Comprar e manter O preço atual da vivenda de €398,000, que é 65,8% superior ao valor justo de €136,083, sugere que está sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. Dado o baixo rendimento de 2,2% e a dinâmica do mercado em Armação de Pêra, a valorização a longo prazo é improvável que compense o investimento inicial excessivo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica potenciais vulnerabilidades na economia local que podem impactar a renda e o valor do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 427 938 €
- Capital próprio necessário
- 109 538 €
- Prestação mensal
- 1342 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1023 €
- Preço398 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 140 €
- Imposto do Selo (escritura)3184 €
- Imposto do Selo (crédito)1910 €
- Escritura, registo e banco2455 €
- Obras3248 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 65.8% acima do valor justo.
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