Apartamento T2, 105 m² em Penafiel
Apartamento T2 com 105 m² em Penafiel, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 156 270 €, 30,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 105 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Penafiel, concelho de Penafiel, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui uma varanda compartilhada acessível tanto da sala de estar quanto da cozinha, melhorando a experiência de vida interior-exterior com excelente exposição solar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do valor justo de €156,270, representando uma enorme sobrevalorização de €123,730 (44,2%). Esta propriedade não é um investimento financeiramente sólido. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode encontrar dificuldades devido à sobrevalorização atual, tornando desafiador alcançar uma revenda lucrativa em níveis de mercado esperados. Os investidores devem reconsiderar cuidadosamente esta abordagem. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3,7% (~€863/mês), a estratégia de rendimento de arrendamento pode fornecer retornos moderados, mas a baixa procura na vizinhança mista pode representar riscos para a ocupação consistente.
Avaliação
Valor justo estimado em €156,270 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €280,000 situa-se €123,730 (44.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Penafiel, Penafiel, Porto de €170,940 (€1,628/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 56/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Penafiel, Penafiel, Porto
Base da zona €170,940 + condição +€5,742 + localização +€3,528 = valor justo estimado de €156,270 (€1,488/m²), uma diferença de €123,730 (44.2%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Penafiel · 6d54d5 | Imóvel em análise | €280,000 | €2,667 | — | 75 | 56 |
| Penafiel · e40ba2 | Ativo | €335,000 | €2,055 | 22.9% | 75 | 63 |
| Penafiel · 8933ef | Ativo | €279,900 | €3,076 | 15.3% | 80 | 58 |
| Paredes · dee5db | Ativo | €315,000 | €2,582 | 3.2% | 72 | 53 |
| alameda José Cabral | Ativo | €297,500 | €2,419 | 9.3% | 78 | 62 |
| Mediana | €306,250 | €2,501 | 6.2% | 77 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado o preço atual de €280,000, a propriedade reflete uma diferença significativa de 44,2% em relação ao seu valor justo de €156,270, sugerindo que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 3,7% e uma pontuação de 56/100 para o bairro, o potencial de arrendamento de longo prazo é limitado numa área moderadamente rural com transporte público restrito. Compra e manutenção A um preço de €280,000, a propriedade não atende ao ponto de referência do valor justo de €156,270, categorizando-a como sobrevalorizada no mercado atual. Embora a classificação de 79/100 indique uma manutenção razoável, a viabilidade geral do investimento é prejudicada pela baixa qualidade dos inquilinos e pela escassez de amenidades nas imediações.
Riscos
Risco de Estresse Económico A propriedade enfrenta uma potencial instabilidade financeira dado o seu índice de estabilidade económica de 55 em 100, indicando uma maior probabilidade de recessões económicas afetarem a receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 304 083 €
- Capital próprio necessário
- 80 083 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -501 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras8121 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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