Moradia T4, 232 m² em Apúlia e Fão, Esposende
Moradia T4 com 232 m² em Apúlia e Fão, Esposende, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 276 494 €, 14% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 232 m², certificado energético C. Localizado em rua Doutor Moreira Pinto, 24, freguesia de Apúlia e Fão, concelho de Esposende, distrito de Braga. A propriedade inclui anexos versáteis que podem ser transformados numa oficina ou armazenamento extra, aumentando a sua funcionalidade para diversos hobbies ou projetos pessoais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 ultrapassa o valor justo calculado de €276,494 em €53,506 (16,2%), tornando esta propriedade sobrevalorizada no mercado atual. Os investidores podem precisar negociar para baixo ou reconsiderar alternativas para melhor valor. Buy-to-flip angle. Dada a sua classificação de condição de 63/100 e acabamentos desatualizados, uma estratégia de buy-to-flip poderia focar na modernização, visando a revenda a um preço premium. Renovação bem planejada pode aumentar o apelo junto a compradores em busca de uma casa familiar em uma localização suburbana. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 9% com base em uma renda de aproximadamente €2,475 por mês, esta propriedade pode servir bem como um investimento buy-to-let. A demanda de arrendamento gerenciável na vizinhança mista pode atrair inquilinos fiáveis para um fluxo de caixa constante.
Avaliação
Valor justo estimado em €276,494 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €330,000 situa-se €53,506 (16.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de rua Doutor Moreira Pinto, 24 de €515,272 (€2,221/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 63/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 67). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 58/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 60 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Doutor Moreira Pinto, 24
Base da zona €515,272 + condição -€43,137 + localização +€9,911 = valor justo estimado de €276,494 (€1,192/m²), uma diferença de €53,506 (16.2%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor Moreira Pinto, 24 | Imóvel em análise | €330,000 | €1,422 | — | 65 | 58 |
| Touguinha e Touguinhó · 6fbbd0 | Ativo | €425,000 | €1,545 | 8.7% | 65 | 56 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 25f5a3 | Ativo | €528,000 | €2,237 | 57.3% | — | 68 |
| rua Gomes de Amorim | Ativo | €550,000 | €1,858 | 30.6% | 70 | 68 |
| Vila do Conde · 4201fe | Ativo | €340,000 | €2,267 | 59.4% | — | 52 |
| Mediana | €476,500 | €2,048 | 43.9% | 68 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Apúlia e Fão, listada a €330,000, excede significativamente o seu valor justo de €276,494, sugerindo que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 9%, o potencial de rendimento de arrendamento pode não justificar o preço de compra inflacionado em um mercado suburbano com demanda moderada. Compra e manutenção Dada a avaliação atual de mercado de €330,000 em comparação com o valor justo de €276,494, este investimento está sobrevalorizado, indicando uma possível pressão financeira ao longo do tempo. Além disso, enquanto a propriedade oferece um rendimento razoável, a pontuação de condição abaixo da média de 63/100 e a classificação do bairro de 58/100 sugerem que a valorização a longo prazo pode não estar alinhada com o custo de compra mais elevado.
Riscos
Risco de vulnerabilidade económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, a propriedade pode estar exposta a flutuações económicas que podem afetar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 428 658 €
- Capital próprio necessário
- 164 658 €
- Prestação mensal
- 1122 €
- Rentabilidade bruta
- 7,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- +314 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras78 437 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 16.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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