Apartamento T5, 149 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada
Apartamento T5 com 149 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 439 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 438 421 €, 0,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T5 com 2 casas de banho de 149 m², construído em 1974, certificado energético D. Localizado em rua das Flores, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui um contrato de arrendamento vitalício estratégico, garantindo uma renda de aluguel imediata enquanto permite também renovações personalizadas para aumentar o valor futuro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €439.000 está ligeiramente acima do valor justo de €438.421, tornando-o sobrevalorizado em €579 (0,1%). Isso sugere margem para negociação para alcançar um ponto de preço mais razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €438,421 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €439,000 situa-se €579 (0.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €439,000 face à base da zona de rua das Flores de €515,987 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 58 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 62). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Flores
Base da zona €515,987 + condição -€34,922 + localização +€43,031 = valor justo estimado de €438,421 (€2,942/m²), uma diferença de €579 (0.1%) face ao preço pedido de €439,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Flores | Imóvel em análise | €439,000 | €2,946 | — | 58 | 75 |
| rua Conde Castelo Melhor | Ativo | €300,000 | €3,000 | 1.8% | 60 | 73 |
| rua da Alegria, 1 | Ativo | €225,000 | €3,000 | 1.8% | 60 | 74 |
| Laranjeiro e Feijó · 0015e1 | Ativo | €365,000 | €3,042 | 3.2% | 65 | 78 |
| parque da Paz | Ativo | €365,000 | €3,042 | 3.2% | 65 | 77 |
| Mediana | €332,500 | €3,021 | 2.5% | 63 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 3,4% da propriedade não compensa o seu preço de lista, que está 0,1% acima do valor justo de €438,421. Dada a sua localização suburbana e as classificações moderadas da condição e da vizinhança, este investimento parece estar sobrevalorizado para fins de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar A targetização de famílias de classe média numa área suburbana pode ser afetada pela classificação da condição da propriedade de 60/100, que pode desencorajar potenciais inquilinos à procura de casas de qualidade. Com um preço de lista de €439,000, a propriedade está sobrevalorizada, levando a perspetivas menos atrativas para arrendamentos familiares, apesar da sua proximidade ao transporte público. Comprar e manter Investir com uma estratégia de comprar e manter esta propriedade pode não render os retornos esperados, especialmente considerando que está avaliada a um preço ligeiramente acima do seu valor de mercado justo. Com um rendimento bruto de 3,4% e um status de sobrevalorizada, a manutenção desta propriedade pode revelar-se financeiramente onerosa para os investidores ao longo do tempo.
Riscos
Potencial Flutuação do Mercado O índice de estabilidade económica de 75/100 sugere um risco moderado de quedas do mercado que podem afetar o valor dos imóveis, agravado por um índice de estabilidade do inquilino de 70/100 que pode indicar potenciais desafios na retenção de inquilinos fiáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 527 440 €
- Capital próprio necessário
- 176 240 €
- Prestação mensal
- 1475 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -922 €
- Preço439 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3512 €
- Imposto do Selo (crédito)2107 €
- Escritura, registo e banco2554 €
- Obras57 847 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 0.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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