Vivenda T4, 429 m² em Mexilhoeira Grande, Portimão
Vivenda T4 com 429 m² em Mexilhoeira Grande, Portimão, à venda por 2 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 840 306 €, 41% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 429 m², construído em 2007. Localizado freguesia de Mexilhoeira Grande, concelho de Portimão, distrito de Faro. A propriedade apresenta uma sauna moderna em forma de barril com vistas panorâmicas para o oceano, juntamente com uma casa de madeira versátil na encosta, aumentando seu apelo para relaxamento e versatilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,750,000 está significativamente acima do valor justo de €840,306, representando um prémio de €1,909,694 (69.4%). Esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-se um investimento menos atraente para os compradores que procuram valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €840,306 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,750,000 situa-se €1,909,694 (69.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,750,000 face à base da zona de Mexilhoeira Grande, Portimão, Faro de €1,175,889 (€2,741/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 67/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Mexilhoeira Grande, Portimão, Faro
Base da zona €1,175,889 + condição +€53,625 + localização +€50,088 = valor justo estimado de €840,306 (€1,959/m²), uma diferença de €1,909,694 (69.4%) face ao preço pedido de €2,750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mexilhoeira Grande · 90d8e6 | Imóvel em análise | €2,750,000 | €6,410 | — | 85 | 67 |
| Alvor · 893460 | Ativo | €1,500,000 | €7,009 | 9.3% | 80 | 73 |
| Mexilhoeira Grande · 38a085 | Ativo | €895,000 | €5,327 | 16.9% | 77 | 75 |
| Mexilhoeira Grande · f35d95 | Ativo | €550,000 | €2,941 | 54.1% | 74 | 73 |
| Alvor · 4a8031 | Ativo | €550,000 | €3,333 | 48.0% | 74 | 73 |
| Mediana | €722,500 | €4,330 | 32.5% | 76 | 73 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo A villa de 4 quartos em Mexilhoeira Grande, listada por €2,750,000, está sobrevalorizada em 69.4% em comparação com o seu valor justo de €840,306, o que subestima o seu potencial como aluguer de férias a curto prazo. Embora o apelo turístico do Algarve possa atrair hóspedes, o rendimento bruto de apenas 1.1% sugere uma rentabilidade limitada neste segmento. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção não é aconselhável, uma vez que o seu significativo hiato de preços indica que está sobrevalorizada a €2,750,000, em comparação com um valor justo de €840,306. Com um rendimento bruto de 1.1% e uma pontuação de 67/100 para o bairro, as perspectivas de valorização a longo prazo estão provavelmente diminuídas. Aluguer a longo prazo Posicionar esta villa para aluguer a longo prazo não é aconselhável devido ao seu estado de sobrevalorização, listada a €2,750,000 enquanto o valor justo se encontra em €840,306, marcando um substancial hiato de 69.4%. Apesar da demanda local decente impulsionada pela economia turística, o rendimento bruto de 1.1% da propriedade revela um potencial de retorno insuficiente para a renda de aluguer.
Riscos
Possível Rotação de Inquilinos A combinação de uma pontuação de estabilidade económica de 60/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100 indica riscos moderados de rotação de inquilinos, o que poderia impactar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 999 550 €
- Capital próprio necessário
- 799 550 €
- Prestação mensal
- 9240 €
- Rentabilidade bruta
- 1,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -9921 €
- Preço2 750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões206 250 €
- Imposto do Selo (escritura)22 000 €
- Imposto do Selo (crédito)13 200 €
- Escritura, registo e banco8100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 69.4% acima do valor justo.
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