Moradia T5, 214 m² em Alvor, Portimão
Moradia T5 com 214 m² em Alvor, Portimão, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 419 299 €, 41,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 4 casas de banho de 214 m². Localizado freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: A villa possui um espaçoso terreno de 1.000 m² com jardins meticulosamente cuidados, uma grande área de churrasqueira e uma garagem capaz de acomodar até quatro veículos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo de €419,299, tornando-se assim sobrevalorizada em €1,080,701 (72.0%). Esta propriedade não representa uma oportunidade de investimento razoável com base na sua precificação atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €419,299 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €1,080,701 (72.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de Alvor, Portimão, Faro de €714,974 (€3,341/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alvor, Portimão, Faro
Base da zona €714,974 + condição +€18,056 + localização +€33,804 = valor justo estimado de €419,299 (€1,959/m²), uma diferença de €1,080,701 (72.0%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvor · 893460 | Imóvel em análise | €1,500,000 | €7,009 | — | 80 | 73 |
| Portimão · 65a74c | Ativo | €1,360,000 | €5,667 | 19.2% | 85 | 71 |
| Alvor · 4a8031 | Ativo | €550,000 | €3,333 | 52.4% | 74 | 73 |
| rua Fernão de Magalhães, 16 | Ativo | €650,000 | €3,023 | 56.9% | 70 | 62 |
| Mexilhoeira Grande · 90d8e6 | Ativo | €2,750,000 | €6,410 | 8.5% | 85 | 67 |
| Mediana | €1,005,000 | €4,500 | 35.8% | 80 | 69 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Esta casa de 5 quartos em Alvor, com um preço de €1,500,000, é significativamente exagerada, dado o seu valor justo de €419,299, resultando numa discrepância de 72%. Com um rendimento bruto de apenas 2.4%, as finanças da propriedade sugerem que não irá gerar receitas suficientes para justificar o custo do investimento num mercado competitivo de alugueres de curta duração. Long-term rental O preço pedido de €1,500,000 para esta propriedade contrasta fortemente com o seu valor justo de €419,299, indicando que está sobrevalorizada em 72%. Com um rendimento de aluguer bruto de apenas 2.4%, esta estratégia de aluguer a longo prazo carece da viabilidade financeira necessária para sustentar um investimento inicial tão elevado. Buy-and-hold Dado que o preço de mercado de €1,500,000 excede o valor estimado de €419,299 em 72%, esta estratégia de compra e retenção é desafiada por um ativo consistentemente sobrevalorizado. O baixo rendimento bruto de 2.4% complica ainda mais o potencial de apreciação a longo prazo, levantando dúvidas sobre a sabedoria de manter uma propriedade tão cara. Não ideal para: A propriedade não é adequada para alojamento de estudantes, mercado de luxo ou fins industriais.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ser uma preocupação devido à pontuação de estabilidade de inquilinos relativamente moderada de 70/100, levando a potenciais vagas e aumento nos custos de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 646 363 €
- Capital próprio necessário
- 446 363 €
- Prestação mensal
- 5059 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4211 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras9563 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 72.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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