Apartamento T2, 147 m² em Rio Tinto, Gondomar
Apartamento T2 com 147 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 216 827 €, 25,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 147 m², certificado energético B. Localizado em travessa da Restauração, 22, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Noteworthy Features: Este apartamento apresenta um terraço no telhado com vistas excelentes, ideal para entretenimento ao ar livre, e está situado perto das melhores comodidades locais, garantindo um estilo de vida conveniente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 está significativamente acima do valor justo de €216,827, resultando numa sobrevalorização de €113,173 (34.3%). Isto indica que a propriedade está acima do valor no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €216,827 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €330,000 situa-se €113,173 (34.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de travessa da Restauração, 22 de €375,732 (€2,556/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 74). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa da Restauração, 22
Base da zona €375,732 + condição +€1,148 + localização +€9,878 = valor justo estimado de €216,827 (€1,475/m²), uma diferença de €113,173 (34.3%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa da Restauração, 22 | Imóvel em análise | €330,000 | €2,245 | — | 72 | 62 |
| rua de Santa Justa, 202 | Ativo | €219,000 | €3,422 | 52.4% | 70 | 63 |
| Rio Tinto · 49b89a | Ativo | €321,000 | €2,343 | 4.4% | 72 | 71 |
| rua da Ranha, 1 | Ativo | €320,000 | €1,882 | 16.1% | — | 72 |
| Campanhã · 49b821 | Ativo | €455,000 | €4,375 | 94.9% | 82 | 76 |
| Mediana | €320,500 | €2,883 | 28.4% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Rio Tinto está sobrevalorizada a €330,000 em comparação ao seu valor justo de €216,827, representando uma diferença significativa de 34,3%. Com um rendimento bruto de apenas 3,6% e uma classificação de 62/100 para o bairro, este investimento pode resultar em retornos mais baixos ao longo do tempo. Arrendamento familiar Investir neste apartamento T2 para arrendamento familiar pode não ser financeiramente prudente, uma vez que o preço de listagem excede o valor de mercado justo em 34,3%. Dada a pontuação média de condição de 76/100 e as ofertas de amenidades mais baixas do bairro, as famílias podem procurar alternativas na região. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é comprometida pela sobrevalorização da propriedade a €330,000, significativamente acima da sua avaliação justa de €216,827. Com um rendimento bruto de apenas 3,6% e uma classificação geral do bairro de 62/100, o potencial de valorização a longo prazo parece limitado e pouco atrativo para os investidores.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode resultar em taxas de vacância aumentadas e custos associados à reempreitada do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 369 171 €
- Capital próprio necessário
- 105 171 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -639 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras18 950 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 34.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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