Apartamento T3, 347 m² em Santa Maria Maior, Lisbon
Apartamento T3 com 347 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 5 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 474 592 €, 47,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 4 casas de banho de 347 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta tetos ornamentados originais e azulejos centenários, mantendo o charme histórico enquanto oferece comodidades modernas dentro de uma disposição elegante em Alfama.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €5,500,000 está significativamente acima do valor justo, com um premium de 91.4% sobre a avaliação justa de €474,592. Este premium sugere uma propriedade sobrevalorizada que pode não oferecer valor para investidores exigentes.
Avaliação
Valor justo estimado em €474,592 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €5,500,000 situa-se €5,025,408 (91.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €5,500,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €1,788,438 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 89/100 (Condição 85 · Materiais 92 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 89/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon
Base da zona €1,788,438 + condição +€43,375 + localização +€58,192 = valor justo estimado de €474,592 (€1,368/m²), uma diferença de €5,025,408 (91.4%) face ao preço pedido de €5,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · d7a42a | Imóvel em análise | €5,500,000 | €15,850 | — | 85 | 89 |
| Arroios · 1e64f3 | Ativo | €1,100,000 | €7,383 | 53.4% | 85 | 90 |
| Santa Maria Maior · 0324fc | Ativo | €3,900,000 | €14,444 | 8.9% | 85 | 87 |
| rua do Loreto, 21 | Ativo | €795,000 | €4,877 | 69.2% | 80 | 85 |
| avenida Defensores de Chaves, 23 | Ativo | €3,050,000 | €13,319 | 16.0% | 82 | 79 |
| Mediana | €2,075,000 | €10,351 | 34.7% | 84 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com um valor justo que é significativamente inferior ao preço de lista, apresentando uma diferença de 91,4%. Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, é improvável que gere retornos substanciais numa estratégia de arrendamento a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo Embora a localização central da propriedade possa sugerir potencial para arrendamentos de férias a curto prazo, a significativa sobrevalorização de €5.500.000 constrange a rentabilidade. O baixo rendimento de 1,2% indica que este investimento pode não atrair os níveis de receita desejados. Compra e retenção Considerando o preço de lista atual e a disparidade de valor justo, a estratégia de compra e retenção é questionável, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em 91,4%. As elevadas classificações de condição e do bairro não justificam o elevado prémio de preço num contexto de retenção.
Riscos
Vulnerabilidade a recessões económicas Uma possível recessão económica inesperada poderia afetar a estabilidade dos inquilinos, apesar da elevada pontuação atual de 90/100 em estabilidade económica e 85/100 em estabilidade de inquilinos, levando a potenciais riscos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 997 600 €
- Capital próprio necessário
- 1 597 600 €
- Prestação mensal
- 18 551 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -20 570 €
- Preço5 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões412 500 €
- Imposto do Selo (escritura)44 000 €
- Imposto do Selo (crédito)26 400 €
- Escritura, registo e banco14 700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 91.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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