Apartamento em Arroios
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Apartamento T3 com 149 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 125 786 €, 47% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 149 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A propriedade possui dois terraços privados, aumentando o espaço exterior, e está situada em um condomínio privado seguro, garantindo uma atmosfera tranquila para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.100.000 está significativamente acima do valor justo de €125.786, tornando-se acima do valor justo em €974.214 (88,6%). Esta disparidade indica cautela para potenciais investidores em busca de uma oportunidade financeira sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €125,786 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,100,000 situa-se €974,214 (88.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,100,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €729,355 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 90/100 (Mercado habitacional 95 · Serviços 95 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Arroios, Lisbon, Lisbon
Base da zona €729,355 + condição +€18,625 + localização +€14,781 = valor justo estimado de €125,786 (€844/m²), uma diferença de €974,214 (88.6%) face ao preço pedido de €1,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 1e64f3 | Imóvel em análise | €1,100,000 | €7,383 | — | 85 | 90 |
| Santa Maria Maior · d7a42a | Ativo | €5,500,000 | €15,850 | 114.7% | 85 | 89 |
| rua do Loreto, 21 | Ativo | €795,000 | €4,877 | 33.9% | 80 | 85 |
| Campo de Ourique · 96c1b0 | Ativo | €1,820,000 | €10,706 | 45.0% | 85 | 85 |
| rua de São Mamede | Ativo | €1,795,000 | €8,122 | 10.0% | 78 | 82 |
| Mediana | €1,807,500 | €9,414 | 27.5% | 83 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Arroios está listada por €1,100,000, o que reflete uma diferença de 88,6% em relação ao seu valor justo de €125,786, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, investir numa estratégia de arrendamento a longo prazo aqui não seria financeiramente prudente. Arrendamento de férias de curto prazo Com um preço de listagem de €1,100,000, a propriedade excede o seu valor justo em 88,6%, tornando-a sobrevalorizada em relação aos retornos esperados para arrendamentos de férias de curto prazo. Dado o baixo rendimento de 2,5%, esta estratégia não se alinha com as melhores práticas de investimento no mercado atual. Mercado de luxo O preço do apartamento de €1,100,000 representa uma sobrevalorização significativa em comparação com o seu valor justo de €125,786, sugerindo que está sobrevalorizada para o segmento do mercado de luxo. Com classificações robustas do bairro de 90/100, os potenciais compradores devem ainda ser cautelosos devido à má proposta de valor refletida no rendimento de apenas 2,5%.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma classificação de estabilidade económica de 90/100, embora seja forte, qualquer recessão poderia impactar significativamente a receita de arrendamento, especialmente dado que a classificação de estabilidade dos inquilinos de 80/100 sugere um risco potencial de rotatividade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 184 220 €
- Capital próprio necessário
- 304 220 €
- Prestação mensal
- 3710 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2749 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 88.6% acima do valor justo.
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