Apartamento T2, 90 m² em Silves
Apartamento T2 com 90 m² em Silves, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 171 304 €, 37,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², certificado energético B. Localizado em rua da Porta do Sol, 3, freguesia de Silves, concelho de Silves, distrito de Faro. Este apartamento possui duas varandas expansivas que melhoram a vida interior-exterior, perfeitas para desfrutar do clima quente do Algarve, juntamente com uma rara ventilação cruzada que aumenta o conforto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €171,304, representando uma sobrevalorização de €258,696 ou 60.2%. Esta discrepância sugere uma abordagem cautelosa para os investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €171,304 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €430,000 situa-se €258,696 (60.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua da Porta do Sol, 3 de €231,660 (€2,574/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 76 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 74). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Porta do Sol, 3
Base da zona €231,660 + condição +€703 + localização +€16,071 = valor justo estimado de €171,304 (€1,903/m²), uma diferença de €258,696 (60.2%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Porta do Sol, 3 | Imóvel em análise | €430,000 | €4,778 | — | 76 | 76 |
| rua Cruz de Portugal S / N | Ativo | €295,000 | €3,352 | 29.8% | 78 | 63 |
| rua da Hortelã, 119 | Ativo | €295,000 | €2,092 | 56.2% | 70 | 71 |
| Silves · f35ea5 | Ativo | €295,000 | €2,757 | 42.3% | 78 | 67 |
| Silves · 03248f | Ativo | €255,000 | €2,684 | 43.8% | 72 | 71 |
| Mediana | €295,000 | €2,721 | 43.1% | 75 | 69 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo O preço atual da propriedade de €430,000 excede significativamente o seu valor justo de €171,304, representando uma diferença de 60,2%, indicando que está sobrevalorizada para uma estratégia de aluguer de férias a curto prazo. Dada a rentabilidade bruta de 2,2%, o retorno potencial sobre o investimento não é atractivo em comparação com os riscos envolvidos na gestão de alugueres de férias num mercado turístico saturado como Silves. Aluguer a longo prazo Com um preço listado de €430,000 muito acima do valor justo de €171,304, esta propriedade está sobrevalorizada também para uma estratégia de aluguer a longo prazo. A baixa rentabilidade bruta de 2,2% não compensa o prémio significativo sobre o valor de mercado justo e as pressões do mercado na região do Algarve. Comprar e manter Embora Silves seja uma área apelativa para estratégias de comprar e manter devido às suas baixas taxas de criminalidade e boas infra-estruturas educativas, o preço actual de €430,000 em relação ao valor justo de €171,304 indica que a propriedade está sobrevalorizada. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que a valorização insustentável resulta numa rentabilidade bruta de apenas 2,2%, limitando o potencial de crescimento financeiro a longo prazo na área.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O imóvel enfrenta riscos potenciais devido a uma pontuação de estabilidade económica moderada de 65, indicando que flutuações económicas podem impactar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 471 338 €
- Capital próprio necessário
- 127 338 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1172 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras11 602 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 60.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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