Apartamento T3, 93 m² em Alvalade, Lisbon
Apartamento T3 com 93 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 158 460 €, 41,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 93 m², certificado energético C. Localizado em rua Diogo Bernardes, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma despensa e um espaço adaptável para lavandaria, aumentando a sua funcionalidade num layout bem iluminado no rés-do-chão com excelente isolamento térmico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €550,000 está significativamente acima do valor justo de €158,460, refletindo uma sobrevalorização de €391,540 (71.2%). Esta discrepância torna a propriedade uma escolha de investimento imprudente.
Avaliação
Valor justo estimado em €158,460 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €550,000 situa-se €391,540 (71.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de rua Diogo Bernardes de €479,787 (€5,159/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 72 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Diogo Bernardes
Base da zona €479,787 + condição -€8,719 + localização +€19,494 = valor justo estimado de €158,460 (€1,704/m²), uma diferença de €391,540 (71.2%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Diogo Bernardes | Imóvel em análise | €550,000 | €5,914 | — | 72 | 83 |
| Arroios · 49b7f3 | Ativo | €380,000 | €4,935 | 16.6% | 70 | 81 |
| Olivais · f36009 | Ativo | €317,000 | €4,171 | 29.5% | 65 | 78 |
| estrada de Chelas | Ativo | €368,500 | €3,510 | 40.7% | 65 | 82 |
| rua do Conde de Redondo | Ativo | €450,000 | €5,000 | 15.5% | 68 | 82 |
| Mediana | €374,250 | €4,553 | 23.0% | 67 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 71,2% em relação ao seu valor justo de €158,460, o que é uma preocupação significativa para os rendimentos de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, o potencial de fluxo de caixa lucrativo é diminuído num mercado que já enfrenta preços elevados. Compra e retenção Dada a diferença substancial de preço, adquirir esta propriedade como um investimento de compra e retenção pode não gerar a valorização desejada, particularmente uma vez que está sobrevalorizada. Os investidores podem descobrir que o potencial de aumento de valor é comprometido pelo elevado custo inicial, o que afasta as perspetivas de crescimento a longo prazo. Arrendamento familiar Com o apartamento a ser sobrevalorizado, investir nesta propriedade para arrendamento familiar pode não apresentar uma oportunidade convincente, apesar da sua classificação decente de bairro de 83/100. O alto custo de aquisição aliado a um rendimento modesto sugere que os retornos podem ficar aquém das expectativas nesta estratégia de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um potencial para uma maior rotatividade, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 613 539 €
- Capital próprio necessário
- 173 539 €
- Prestação mensal
- 1927 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1139 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras22 378 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 71.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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