Apartamento T3, 96 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T3 com 96 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 150 429 €, 32,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 96 m², certificado energético C. Localizado em rua Gil Eanes, 12, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui uma marquise num dos quartos e uma varanda, aumentando o espaço exterior e a luz natural no apartamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 excede o valor justo de €150,429 em €139,571, o que representa uma marcante sobrecarga de 48.1%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base nas análises de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €150,429 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €290,000 situa-se €139,571 (48.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de rua Gil Eanes, 12 de €260,256 (€2,711/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 43/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 45). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Gil Eanes, 12
Base da zona €260,256 + condição +€2,250 + localização -€4,269 = valor justo estimado de €150,429 (€1,567/m²), uma diferença de €139,571 (48.1%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Gil Eanes, 12 | Imóvel em análise | €290,000 | €3,021 | — | 75 | 43 |
| rua Doutor Armando Lopes, 5 | Ativo | €555,000 | €3,227 | 6.8% | 72 | 49 |
| avenida Dom João | Ativo | €370,000 | €2,891 | 4.3% | 74 | 54 |
| avenida Mestre Lima de Freitas, 49 | Ativo | €449,000 | €2,860 | 5.3% | 74 | 54 |
| avenida Luísa Todi | Ativo | €340,000 | €3,656 | 21.0% | 75 | 56 |
| Mediana | €409,500 | €3,059 | 1.3% | 74 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Setúbal está listada por €290,000, representando um prémio significativo de 48,1% sobre o seu valor justo de €150,429, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,6% e uma classificação do bairro de apenas 43/100, o potencial para retornos atrativos ao arrendar a longo prazo é severamente limitado. Comprar e manter O elevado preço listado de €290,000 reflete uma diferença de 48,1% acima do seu valor justo, tornando-o um ativo sobrevalorizado para uma estratégia de compra e manutenção. Juntamente com o seu rendimento bruto relativamente baixo de 3,6% e uma classificação do bairro de 43/100, o investimento pode não cumprir as expectativas de valorização a longo prazo típicas de uma abordagem de compra e manutenção bem-sucedida.
Riscos
Risco Económico A propriedade está exposta a uma instabilidade económica significativa com uma pontuação de 35/100, indicando um ambiente financeiro desafiante que pode impactar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 317 539 €
- Capital próprio necessário
- 85 539 €
- Prestação mensal
- 1016 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -574 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras10 725 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (45) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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