Apartamento T3, 93 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T3 com 93 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 256 634 €, 19,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 93 m², construído em 1969, certificado energético C. Localizado em avenida Luísa Todi, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento oferece acesso direto a uma varanda agradável a partir da luminosa sala de estar, melhorando a experiência de vida em ambiente interno-externo numa localização privilegiada perto do Bonfim Park.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €340,000 está significativamente acima do valor justo de €256,634, representando uma sobrevalorização de €83,366 ou 24,5%. Esta propriedade não se qualifica como uma oportunidade de negócio face à sua valorização excessiva.
Avaliação
Valor justo estimado em €256,634 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €340,000 situa-se €83,366 (24.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de avenida Luísa Todi de €255,378 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 56/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 60 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Luísa Todi
Base da zona €255,378 + condição +€4,650 + localização +€5,906 = valor justo estimado de €256,634 (€2,760/m²), uma diferença de €83,366 (24.5%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Luísa Todi | Imóvel em análise | €340,000 | €3,656 | — | 75 | 56 |
| avenida de Angola | Ativo | €349,000 | €3,173 | 13.2% | 76 | 47 |
| Setúbal (São Sebastião) · 96c699 | Ativo | €290,000 | €3,021 | 17.4% | 74 | 46 |
| largo José Joaquim Cabecinha, 17 | Ativo | €270,000 | €2,368 | 35.2% | 70 | 53 |
| rua Mariano Coelho | Ativo | €435,000 | €3,085 | 15.6% | 76 | 54 |
| Mediana | €319,500 | €3,053 | 16.5% | 75 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um preço de lista de €340,000 em comparação com um valor justo de €256,634, resultando numa diferença significativa de 24,5%. Com um rendimento bruto de apenas 3,4% numa vizinhança avaliada em 56/100, é improvável que proporcione retornos atrativos para investidores em arrendamento a longo prazo. Manter e esperar Dada a considerável sobrevalorização de 24,5% em relação ao valor justo e à localização periférica influenciada por zonas industriais nas proximidades, o investimento não se alinha com uma estratégia positiva de manter e esperar. O rendimento atual de 3,4%, juntamente com uma avaliação da condição da propriedade de 78/100, indica que a valorização potencial pode não compensar o preço de compra inicial.
Riscos
Instabilidade económica e de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, existe um risco elevado de flutuações na renda de arrendamento e no valor da propriedade devido a potenciais recessões económicas e à rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 368 841 €
- Capital próprio necessário
- 96 841 €
- Prestação mensal
- 1147 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -680 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras7673 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 24.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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