Apartamento T2, 71 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T2 com 71 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 88 482 €, 36,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 71 m², construído em 1979, certificado energético F. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento é vendido com todos os materiais necessários para a conclusão das renovações, proporcionando uma oportunidade de personalização às preferências do novo proprietário. Acessibilidade: Acesso rápido às principais vias e áreas ribeirinhas aumenta a conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo de €88,482, resultando em um prémio de €121,518 (57,9%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €88,482 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €210,000 situa-se €121,518 (57.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €181,334 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 52/100 (Condição 55 · Materiais 52 · Dimensões das divisões 52). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 45 · Serviços 55 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal
Base da zona €181,334 + condição -€26,070 + localização +€1,804 = valor justo estimado de €88,482 (€1,246/m²), uma diferença de €121,518 (57.9%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 65a493 | Imóvel em análise | €210,000 | €2,958 | — | 55 | 54 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 95709f | Ativo | €240,000 | €3,810 | 28.8% | 60 | 43 |
| Setúbal (São Sebastião) · ba3e02 | Ativo | €140,000 | €2,745 | 7.2% | 50 | 56 |
| praça Dom Paio Peres Correia | Ativo | €365,000 | €2,744 | 7.2% | — | 42 |
| avenida Alexandre Herculano, 42 | Ativo | €399,000 | €2,752 | 7.0% | 58 | 51 |
| Mediana | €302,500 | €2,749 | 7.1% | 58 | 47 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A propriedade listada por €210,000 está significativamente sobrevalorizada, com um valor justo de apenas €88,482, indicando um prémio de 57.9%. Dada a sua baixa pontuação de condição de 52/100 e a classificação de vizinhança de 54/100, o investimento provavelmente terá dificuldades em apreciar de forma significativa ao longo do tempo. Long-term rental Com um rendimento bruto de 4.5% sobre um ativo sobrevalorizado, este investimento provavelmente gerará retornos que não satisfarão as expectativas dos investidores, dado o gap substancial em relação ao valor justo. Além disso, a localização periférica com amenidades locais limitadas pode afastar inquilinos de alta qualidade, impactando a estabilidade do rendimento de aluguel.
Riscos
Risco de Declínio Económico A nota de estabilidade económica de 50/100 indica um risco significativo de recessão económica, o que pode levar a uma diminuição da procura por arrendatários e da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 257 325 €
- Capital próprio necessário
- 89 325 €
- Prestação mensal
- 706 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -340 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras37 327 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (52/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 57.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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