Apartamento T2, 83 m² em Quelfes, Olhão
Apartamento T2 com 83 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 120 453 €, 29,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 83 m², construído em 1988, certificado energético C. Localizado em rua Proj. À Estr. de Quelfes, 4, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento inclui uma área de sunroom adjunta à cozinha e uma varanda fechada acessível a partir de ambos os quartos, aumentando a luz natural e o espaço utilizável para personalização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo, com uma diferença de €89,547 (42,6%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada e não é uma boa oportunidade de investimento com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €120,453 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €210,000 situa-se €89,547 (42.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de rua Proj. À Estr. de Quelfes, 4 de €225,594 (€2,718/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 49/100 (Condição 45 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 57). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Proj. À Estr. de Quelfes, 4
Base da zona €225,594 + condição -€33,459 + localização +€11,401 = valor justo estimado de €120,453 (€1,451/m²), uma diferença de €89,547 (42.6%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Proj. À Estr. de Quelfes, 4 | Imóvel em análise | €210,000 | €2,530 | — | 45 | 70 |
| Olhão · cfddef | Ativo | €240,000 | €3,750 | 48.2% | 60 | 72 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €255,000 | €2,452 | 3.1% | 60 | 61 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €240,000 | €2,857 | 12.9% | 60 | 63 |
| Olhão · 4b9180 | Ativo | €230,000 | €2,875 | 13.6% | 38 | 60 |
| Mediana | €240,000 | €2,866 | 13.3% | 60 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração A propriedade está sobrevalorizada, com um valor justo de €120,453 em comparação ao preço de listagem de €210,000, deixando uma disparidade significativa de 42.6%. Dada a sua localização no Algarve, apesar de beneficiar do turismo costeiro, a atual avaliação não está alinhada com o rendimento esperado de 5.6% bruto para arrendamentos de curta duração. Arrendamento a longo prazo Com um valor justo de €120,453 em comparação a um preço de listagem de €210,000, a disparidade de 42.6% indica que a propriedade está sobrevalorizada. O rendimento bruto de 5.6% pode atrair investidores, mas o elevado custo de aquisição prejudica a viabilidade geral do investimento para estratégias de arrendamento a longo prazo. Compra e retenção Esta propriedade, com um preço de €210,000 e um valor avaliado em €120,453, sugere que está sobrevalorizada em 42.6%. Embora exista potencial para apreciação a longo prazo numa localização desejável, as métricas financeiras atuais não suportam uma abordagem favorável de compra e retenção devido aos custos inflacionados de entrada.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O score de estabilidade económica de 60 sugere um risco de flutuações que podem impactar a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 266 721 €
- Capital próprio necessário
- 98 721 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -223 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras46 724 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (49/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 42.6% acima do valor justo.
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