Apartamento em Olhão
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Apartamento T3 com 124 m² em Olhão, à venda por 445 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 212 588 €, 34,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 124 m². Localizado freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Únicas: A propriedade possui um terraço privado de 123,61 m², oferecendo um potencial excecional para personalização e vida ao ar livre urbana numa localização prestigiada perto da marina.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €445,000 ultrapassa o valor justo de €212,588 em €232,412 (52.2%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância significativa sugere uma abordagem cautelosa em relação a qualquer consideração de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €212,588 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €445,000 situa-se €232,412 (52.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €445,000 face à base da zona de Olhão, Olhão, Faro de €367,412 (€2,963/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 72 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Olhão, Olhão, Faro
Base da zona €367,412 + condição -€9,688 + localização +€9,368 = valor justo estimado de €212,588 (€1,714/m²), uma diferença de €232,412 (52.2%) face ao preço pedido de €445,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olhão · 1e601f | Imóvel em análise | €445,000 | €3,589 | — | 72 | 61 |
| rua de Antero Nobre | Ativo | €259,000 | €2,815 | 21.6% | 65 | 60 |
| Olhão · 65a817 | Ativo | €540,000 | €2,813 | 21.6% | 73 | 63 |
| Quelfes · 99f4fa | Ativo | €359,000 | €3,205 | 10.7% | 70 | 58 |
| Quelfes · 957083 | Ativo | €265,000 | €3,533 | 1.5% | 70 | 60 |
| Mediana | €312,000 | €3,010 | 16.1% | 70 | 60 |
Tese de investimento
Long-term rental Dada a elevada solicitação de €445,000 para o apartamento de 3 quartos em Olhão, o rendimento bruto de 3,7% não justifica o investimento, especialmente quando o valor justo é avaliado em apenas €212,588. Este gap significativo de 52,2% indica que a propriedade está sobrevalorizada, limitando o potencial para retornos sustentáveis no mercado de arrendamento a longo prazo. Short-term vacation rental Embora a localização em Olhão possa atrair turistas, a propriedade está sobrevalorizada a €445,000 em relação ao seu valor justo de €212,588, levando a um possível déficit na receita de arrendamento em comparação com as expectativas. Esta diferença substancial de 52,2% diminui a atratividade de prosseguir com uma estratégia de arrendamento de curta duração num mercado competitivo. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável devido à considerável sobrevalorização, com o seu valor justo a situar-se em €212,588, em comparação com a listagem de €445,000. O gap de 52,2% do valor justo complica ainda mais a oportunidade de crescimento no valor da propriedade ao longo do tempo, tornando-a uma opção de investimento menos atrativa.
Riscos
Risco económico moderado Com uma pontuação de estabilidade económica de 55, há uma maior probabilidade de flutuações no valor da propriedade e potencial instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 503 871 €
- Capital próprio necessário
- 147 871 €
- Prestação mensal
- 1501 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -820 €
- Preço445 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3560 €
- Imposto do Selo (crédito)2136 €
- Escritura, registo e banco2568 €
- Obras27 707 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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