Apartamento T2, 135 m² em Massamá e Monte Abraão, Sintra
Apartamento T2 com 135 m² em Massamá e Monte Abraão, Sintra, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 317 944 €, 14% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 135 m², construído em 1996, certificado energético D. Localizado em avenida José Régio, freguesia de Massamá e Monte Abraão, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui dois balcoões que aumentam a luz natural e o acesso ao exterior, e uma arrecadação privada que oferece espaço amplo para pertences. Veredicto: Ao preço justo, considerando localização e comodidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está €62,056 (16.3%) acima do valor justo de €317,944, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere uma falta de viabilidade financeira para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €317,944 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €380,000 situa-se €62,056 (16.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de avenida José Régio de €418,230 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 74 · Materiais 77 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida José Régio
Base da zona €418,230 + condição +€422 + localização +€27,812 = valor justo estimado de €317,944 (€2,355/m²), uma diferença de €62,056 (16.3%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida José Régio | Imóvel em análise | €380,000 | €2,815 | — | 74 | 74 |
| Mina de Água · 4a7fb8 | Ativo | €420,000 | €3,652 | 29.7% | 74 | 72 |
| Massamá e Monte Abraão · 25f580 | Ativo | €351,820 | €2,426 | 13.8% | 72 | 79 |
| praceta Mário Melo, 45 | Ativo | €320,000 | €3,048 | 8.3% | 72 | 78 |
| avenida Dom Nuno Álvares Pereira | Ativo | €330,000 | €3,267 | 16.1% | 80 | 73 |
| Mediana | €340,910 | €3,158 | 12.2% | 73 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Massamá e Monte Abraão, com o preço de €380,000, não é o investimento ideal para arrendamento a longo prazo dada a sua avaliação justa de €317,944, mostrando um significativo desvio de 16,3%. Um rendimento bruto de 3,4% evidencia ainda mais a sua falta de atractividade devido ao estado de sobrevalorização do imóvel. Arrendamento para famílias Embora o apartamento possa atrair famílias, a sua avaliação de €380,000 excede significativamente o valor justo de €317,944, indicando um prémio de 16,3% que diminui o seu potencial de arrendamento. Os mercados de arrendamento familiar preferem propriedades bem precificadas, e esta não se encaixa nesse critério dado o seu preço atual. Renovação com valor acrescentado A classificação de condição atual de 75/100 sugere que existem oportunidades de melhoria, mas com a propriedade listada por €380,000 e um valor justo de €317,944, continua sobrevalorizada em 16,3%. Tal avaliação pode limitar a viabilidade de uma estratégia de renovação com valor acrescentado, pois o investimento inicial excede o retorno potencial sobre as melhorias, mesmo em um contexto suburbano.
Riscos
Risco de recessão económica Um score de estabilidade económica relativamente alto de 80/100 indica resiliência, mas um score de estabilidade dos inquilinos mais baixo de 70/100 levanta preocupações sobre a possível rotatividade dos inquilinos, o que pode afetar a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 423 074 €
- Capital próprio necessário
- 119 074 €
- Prestação mensal
- 1277 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -741 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras18 098 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 16.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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