Apartamento T4, 137 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T4 com 137 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 211 962 €, 27,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 137 m², certificado energético C. Localizado em rua Roberto Ivens, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. O apartamento possui duas fachadas que aumentam a exposição solar, garantindo interiores iluminados e eficiência energética, ao mesmo tempo que oferece vistas desobstruídas que ampliam a sensação de espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 está significativamente acima do valor justo de €211,962, tornando-o sobrevalorizado em €133,038 ou 38,6%. Esta discrepância sugere uma consideração para investidores à procura de compras com valor. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip seria desafiadora, dado o alto preço de compra em comparação com o valor justo, limitando as potenciais lucrações na revenda. Os investidores podem necessitar de renovações substanciais para justificar o preço neste mercado. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada é de €1,179, proporcionando um rendimento bruto de 4,1%. Embora decente, o rendimento não compensa o prémio pago, sugerindo um investimento desafiante para arrendamento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €211,962 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €133,038 (38.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua Roberto Ivens de €349,898 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 75 · Materiais 76 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 48/100 (Mercado habitacional 35 · Serviços 40 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Roberto Ivens
Base da zona €349,898 + condição -€3,853 + localização -€1,740 = valor justo estimado de €211,962 (€1,547/m²), uma diferença de €133,038 (38.6%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Roberto Ivens | Imóvel em análise | €345,000 | €2,518 | — | 75 | 48 |
| avenida Doutor António Rodrigues Manito, 94 | Ativo | €340,000 | €2,556 | 1.5% | 73 | 58 |
| rua Bombeiros de Setúbal | Ativo | €380,000 | €2,568 | 2.0% | 75 | 45 |
| rua Professor Egas Moniz, 34 | Ativo | €260,000 | €2,364 | 6.1% | — | 46 |
| rua Camilo Castelo Branco | Ativo | €340,000 | €2,636 | 4.7% | 72 | 53 |
| Mediana | €340,000 | €2,562 | 1.7% | 73 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €345,000 comparado a um valor justo de €211,962, indicando um enorme desvio de 38.6%. Com um rendimento bruto de apenas 4.1% e uma classificação de 48/100 para a vizinhança, este ativo é improvável de fornecer retornos de arrendamento fortes a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável, dado que está avaliada como sobrevalorizada a €345,000 com um valor justo de apenas €211,962. A classificação de condição moderada de 73/100, juntamente com uma localização rural, sugere um potencial de crescimento limitado, tornando-a uma escolha de investimento a longo prazo arriscada.
Riscos
Fraco Perspectiva Económica O imóvel enfrenta um risco significativo de investimento devido à sua baixa pontuação de estabilidade económica de 45/100, indicando potenciais desafios na atração e retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 389 720 €
- Capital próprio necessário
- 113 720 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -546 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras23 076 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 38.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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