Apartamento T4, 148 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T4 com 148 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 235 642 €, 27,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 148 m², certificado energético C. Localizado em rua Bombeiros de Setúbal, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. O apartamento dispõe de uma varanda acolhedora perfeita para o café da manhã e uma despensa que oferece soluções de armazenamento adicionais, aumentando o conforto e a funcionalidade para a vida familiar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está €144,358 (38,0%) acima do valor justo de €235,642, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem ser cautelosos, tendo em conta o prémio significativo.
Avaliação
Valor justo estimado em €235,642 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €380,000 situa-se €144,358 (38.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de rua Bombeiros de Setúbal de €401,228 (€2,711/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 45/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 40). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Bombeiros de Setúbal
Base da zona €401,228 + condição +€5,319 + localização -€4,700 = valor justo estimado de €235,642 (€1,592/m²), uma diferença de €144,358 (38.0%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Bombeiros de Setúbal | Imóvel em análise | €380,000 | €2,568 | — | 75 | 45 |
| rua Roberto Ivens | Ativo | €345,000 | €2,518 | 1.9% | 75 | 48 |
| avenida Doutor António Rodrigues Manito, 94 | Ativo | €340,000 | €2,556 | 0.4% | 73 | 58 |
| rua Camilo Castelo Branco | Ativo | €340,000 | €2,636 | 2.7% | 72 | 53 |
| rua Jerónimo Osório de Castro, 3 | Ativo | €600,000 | €2,459 | 4.2% | 75 | 49 |
| Mediana | €342,500 | €2,537 | 1.2% | 74 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um valor justo de €235,642, está listada por €380,000, indicando uma sobrevalorização significativa de 38.0%, o que diminui a viabilidade do investimento para arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 3.9% não compensa o elevado custo de entrada, especialmente numa vizinhança avaliada apenas em 45/100, afetando a qualidade dos inquilinos e a demanda. Comprar e manter A atual avaliação de €380,000 coloca este apartamento de 4 quartos como sobrevalorizado em relação ao seu valor justo, minando o potencial de apreciação de capital ao longo do tempo. Considerando a influência da área industrial e a baixa pontuação da vizinhança, o potencial a longo prazo deste investimento parece limitado e não favorável a uma estratégia de comprar e manter. Renovação para valorização Embora uma estratégia de renovação para valorização possa aumentar o valor da propriedade, pagar €380,000 por um ativo avaliado em €235,642 torna-se financeiramente inviável. A área industrial circundante e a classificação média de condição de 77/100 complicam ainda mais qualquer valorização esperada, destacando os riscos associados a este investimento sobrevalorizado.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 40/100, existe um risco significativo de flutuações na renda de aluguer e potenciais aumentos nas taxas de vacância devido à rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 419 475 €
- Capital próprio necessário
- 115 475 €
- Prestação mensal
- 1292 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -632 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras14 499 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (40) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 38.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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