Moradia T4, 250 m² em Portimão
Moradia T4 com 250 m² em Portimão, à venda por 690 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 492 179 €, 22,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 250 m², certificado energético D. Localizado em beco da Bela Vista, 1, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Esta propriedade possui um terraço com vistas panorâmicas e arranjos de espaços flexíveis, ideais para acomodar múltiplos inquilinos ou famílias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €690,000 está significativamente acima do valor justo de €492,179, criando uma diferença de €197,821 (28,7%). Esta propriedade está sobrevalorizada, o que pode desincentivar potenciais investidores a prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €492,179 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €690,000 situa-se €197,821 (28.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €690,000 face à base da zona de beco da Bela Vista, 1 de €806,500 (€3,226/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
beco da Bela Vista, 1
Base da zona €806,500 + condição +€23,438 + localização +€39,491 = valor justo estimado de €492,179 (€1,969/m²), uma diferença de €197,821 (28.7%) face ao preço pedido de €690,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| beco da Bela Vista, 1 | Imóvel em análise | €690,000 | €2,760 | — | 78 | 73 |
| rua Sophia de Mello Breyner Andresen, 3 | Ativo | €495,000 | €2,513 | 9.0% | 73 | 75 |
| rua da Bela Vista | Ativo | €690,000 | €1,579 | 42.8% | 75 | 75 |
| rua da Fundação | Ativo | €695,000 | €1,587 | 42.5% | 70 | 70 |
| Portimão · 0902f6 | Ativo | €685,000 | €3,663 | 32.7% | 73 | 68 |
| Mediana | €687,500 | €2,050 | 25.7% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €690,000, que é uma significativa 28.7% acima do valor justo de €492,179, sugerindo um potencial de retorno limitado para operações de aluguer de férias a curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.9%, este investimento é improvável de gerar um fluxo de caixa atractivo, especialmente dada a dependência do tráfego turístico na região. Comprar e manter Adquirir esta propriedade como parte de uma estratégia de comprar e manter apresenta desafios devido ao seu estado sobrevalorizado, com uma considerável diferença em relação ao valor justo que indica potenciais riscos de desvalorização futura. A pontuação relativamente baixa de condição de 81/100 reduz ainda mais o apelo, uma vez que a manutenção contínua e despesas inesperadas podem corroer os retornos dos investidores ao longo do tempo. Renovação com valorização O potencial para renovação com valorização é prejudicado pelo estado atual da propriedade que está listada a um preço excessivo, deixando pouco espaço para um investimento rentável após a renovação. Dada a dependência do mercado imobiliário local no turismo, quaisquer custos de renovação podem não resultar num aumento suficiente de valor para justificar o investimento inicial numa propriedade que já está acima do valor justo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado que podem afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 751 982 €
- Capital próprio necessário
- 199 982 €
- Prestação mensal
- 2327 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1508 €
- Preço690 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 400 €
- Imposto do Selo (escritura)5520 €
- Imposto do Selo (crédito)3312 €
- Escritura, registo e banco3156 €
- Obras8594 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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