Moradia T7, 255 m² em Montenegro, Faro
Moradia T7 com 255 m² em Montenegro, Faro, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 500 752 €, 40% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T7 com 7 casas de banho de 255 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Montenegro, concelho de Faro, distrito de Faro. As características notáveis incluem um sistema de automação doméstica completo e uma piscina de água salgada aquecida, aumentando tanto o conforto quanto a eficiência energética para um desfrute durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo de €500,752, criando uma discrepância de €999,248 (66,6%). Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip pode ser desafiadora devido ao alto preço pedido e à necessidade de reduções substanciais de preços para alcançar rentabilidade. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0%, esta propriedade não é adequada para estratégias de rendimento de aluguer como está, especialmente dado o seu preço numa vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €500,752 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €999,248 (66.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de Montenegro, Faro, Faro de €918,765 (€3,603/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Montenegro, Faro, Faro
Base da zona €918,765 + condição +€27,891 + localização +€35,027 = valor justo estimado de €500,752 (€1,964/m²), uma diferença de €999,248 (66.6%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montenegro · 4201c3 | Imóvel em análise | €1,500,000 | €5,882 | — | 75 | 70 |
| Montenegro · 0016d4 | Ativo | €945,000 | €4,565 | 22.4% | 80 | 63 |
| avenida da Republica, 180 | Ativo | €1,850,000 | €5,441 | 7.5% | 80 | 73 |
| rua Professor Doutor Reis Cunha, 9 | Ativo | €849,950 | €2,599 | 55.8% | 90 | 71 |
| Montenegro · 99f284 | Ativo | €900,000 | €2,045 | 65.2% | 70 | 51 |
| Mediana | €922,500 | €3,582 | 39.1% | 80 | 67 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade analisada está sobrevalorizada, com um gap significativo de 66,6% em relação ao seu valor justo de €500.752, o que compromete o seu potencial de retorno para arrendamentos de curto prazo. Dada a falta de rendimento bruto e a classificação média do bairro, terá dificuldades em atrair a clientela típica de alugueres de férias no mercado competitivo do Algarve. Long-term rental Esta casa de 7 quartos está sobrevalorizada, tornando-se um investimento menos favorável para oportunidades de arrendamento de longo prazo, especialmente com um rendimento bruto de 0%. O elevado preço pedido em relação ao valor justo levanta preocupações sobre a procura por inquilinos e a sustentabilidade global no mercado de arrendamento local. Buy-and-hold Como investimento buy-and-hold, a valorização da propriedade está significativamente inflacionada em 66,6% sobre o seu valor justo de €500.752, representando um risco para a valorização de capital a longo prazo. A combinação de rendimento bruto nulo e classificações médias do bairro torna ainda mais complicada a defesa da manutenção deste ativo em um portfólio de investimentos a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, há um risco de potenciais flutuações nas condições económicas locais afetarem o valor da propriedade e a estabilidade da renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 641 182 €
- Capital próprio necessário
- 441 182 €
- Prestação mensal
- 5098 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6432 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras4382 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 66.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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