Apartamento T1, 100 m² em Alfena, Valongo
Apartamento T1 com 100 m² em Alfena, Valongo, à venda por 276 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 150 628 €, 31,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 2 casas de banho de 100 m². Localizado em rua Nossa Senhora da Paz, freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A lareira do apartamento oferece um ponto focal acolhedor na sala de estar, enquanto o grande balcão proporciona vistas desobstruídas das montanhas e excelente exposição solar ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €276,000 está significativamente acima do valor justo de €150,628, representando uma sobrevalorização de €125,373 (45.4%). Esta discrepância destaca os desafios em justificar o preço pedido nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €150,628 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €276,000 situa-se €125,373 (45.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €276,000 face à base da zona de rua Nossa Senhora da Paz de €215,200 (€2,152/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 76 · Dimensões das divisões 73). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Nossa Senhora da Paz
Base da zona €215,200 + condição -€2,812 + localização +€13,440 = valor justo estimado de €150,628 (€1,506/m²), uma diferença de €125,373 (45.4%) face ao preço pedido de €276,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Nossa Senhora da Paz | Imóvel em análise | €276,000 | €2,760 | — | 70 | 74 |
| Alfena · 6fbbdc | Ativo | €235,000 | €2,304 | 16.5% | 80 | 73 |
| rua Engenheiro Adelino Amaro da Costa, 28 | Ativo | €230,000 | €2,949 | 6.8% | 77 | 69 |
| Ermesinde · 25f56b | Ativo | €289,000 | €2,919 | 5.8% | 74 | 74 |
| avenida Doutor Fernando Melo, 310 | Ativo | €285,000 | €2,457 | 11.0% | 70 | 74 |
| Mediana | €260,000 | €2,688 | 2.6% | 76 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Alfena está sobrevalorizada, com uma lacuna significativa de 45,4% em comparação com o seu valor justo, levando a um rendimento bruto de apenas 3,2%. Este rendimento, juntamente com uma classificação de condição de 73/100 e uma classificação de vizinhança de 74/100, sugere um potencial limitado para aumentar o aluguel ao longo do tempo. Comprar e manter Embora a proximidade ao Porto ofereça alguma estabilidade económica, o preço atual de €276,000 representa uma valorização excessiva em relação ao valor justo de €150,628. O investimento nesta estratégia de comprar e manter é improvável que produza retornos positivos, dado o aparente sobrepreço e a falta de potencial significativo de valorização num futuro previsível. Arrendamento familiar Embora o apartamento possa servir como um arrendamento familiar na área suburbana, o seu preço elevado torna-o menos apelativo para inquilinos familiares a longo prazo que buscam opções de habitação acessíveis. Com um valor justo estimado consideravelmente inferior ao preço listado, a rentabilidade de uma estratégia de arrendamento familiar parece comprometida devido à propriedade estar sobrevalorizada.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas possam afetar os valores das propriedades e a procura de aluguer na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 308 464 €
- Capital próprio necessário
- 87 664 €
- Prestação mensal
- 931 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -593 €
- Preço276 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9926 €
- Imposto do Selo (escritura)2208 €
- Imposto do Selo (crédito)1325 €
- Escritura, registo e banco2162 €
- Obras16 843 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 45.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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