Apartamento T4, 232 m² em Belém, Lisbon
Apartamento T4 com 232 m² em Belém, Lisbon, à venda por 1 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 045 695 €, 26,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 232 m², certificado energético B. Localizado em rua Gregório Lopes, freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma magnífica varanda ao ar livre com vistas panorâmicas sobre o Rio Tejo e tectos altos que ampliam a amplitude e a luminosidade em todas as áreas de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,650,000 está significativamente acima do valor justo de €1,045,695, indicando uma situação de sobrevalorizada de €604,305 (36.6%). Buy-to-flip angle. Com potencial de renovação e um mercado de alto padrão, uma estratégia buy-to-flip poderia vislumbrar um aumento no preço de revenda, visando aproveitar os baixos níveis de inventário na área. Buy-to-let angle. Uma estratégia buy-to-let poderia capitalizar o rendimento bruto estimado de 2.4%, gerando aproximadamente €3,300 por mês, atraindo famílias atraídas pelo ambiente suburbano da Grande Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,045,695 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,650,000 situa-se €604,305 (36.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,650,000 face à base da zona de rua Gregório Lopes de €1,300,128 (€5,604/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Gregório Lopes
Base da zona €1,300,128 + condição +€26,100 + localização +€105,979 = valor justo estimado de €1,045,695 (€4,507/m²), uma diferença de €604,305 (36.6%) face ao preço pedido de €1,650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Gregório Lopes | Imóvel em análise | €1,650,000 | €7,112 | — | 80 | 79 |
| rua Gregório Lopes | Ativo | €1,650,000 | €5,464 | 23.2% | 78 | 68 |
| rua Dom Jorge da Costa, 5A | Ativo | €3,000,000 | €10,753 | 51.2% | 85 | 77 |
| Belém · 6d544f | Ativo | €950,000 | €7,308 | 2.8% | 80 | 81 |
| estrada da Cruz, 21A | Ativo | €1,100,000 | €5,000 | 29.7% | 72 | 76 |
| Mediana | €1,375,000 | €6,386 | 10.2% | 79 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 4 quartos em Belém, Lisboa, está atualmente listado por €1.650.000, o que representa uma diferença de 36,6% acima do seu valor justo de €1.045.695. Com um retorno bruto de apenas 2,4%, este investimento pode não proporcionar retornos suficientes para justificar a sobrevalorização. Comprar e manter Investir nesta propriedade com uma estratégia de comprar e manter é desfavorável, dado que está sobrevalorizada e a diferença em relação ao seu valor justo é significativa. O retorno esperado não se alinha com o investimento inicial, tornando-o um ativo a longo prazo menos atraente. Arrendamento familiar Embora este apartamento de 4 quartos possa atender às necessidades de famílias à procura de espaço em Belém, o preço atual de €1.650.000 sugere que está sobrevalorizado para o mercado. As famílias costumam procurar bom valor pelo seu dinheiro, e esta propriedade não consegue oferecer isso, considerando o seu retorno bruto e o preço em comparação com o seu valor justo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A classificação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 803 218 €
- Capital próprio necessário
- 483 218 €
- Prestação mensal
- 5544 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4628 €
- Preço1 650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões123 750 €
- Imposto do Selo (escritura)13 200 €
- Imposto do Selo (crédito)7920 €
- Escritura, registo e banco5460 €
- Obras2888 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 36.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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