Apartamento T4, 220 m² em Belém, Lisbon
Apartamento T4 com 220 m² em Belém, Lisbon, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 951 305 €, 11,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 220 m², construído em 2003, certificado energético C. Localizado em estrada da Cruz, 21A, freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui varandas com vistas para o rio e duas garagens fechadas, um ativo inestimável na área do Restelo em Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedida de €1,100,000 está acima do valor justo de €951,305 em €148,695, ou 13,5%. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma potencial estratégia de compra para revenda envolveria renovações que aumentem o valor, permitindo uma venda a um preço mais alto no mercado atual. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento para arrendamento oferece um rendimento bruto de 3,3%, com uma renda mensal estimada de €3,025, atraente para arrendamentos familiares a longo prazo na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €951,305 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,100,000 situa-se €148,695 (13.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,100,000 face à base da zona de estrada da Cruz, 21A de €1,232,880 (€5,604/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 74/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 71). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
estrada da Cruz, 21A
Base da zona €1,232,880 + condição -€5,156 + localização +€90,101 = valor justo estimado de €951,305 (€4,324/m²), uma diferença de €148,695 (13.5%) face ao preço pedido de €1,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada da Cruz, 21A | Imóvel em análise | €1,100,000 | €5,000 | — | 72 | 76 |
| rua Vicente Dias | Ativo | €740,000 | €5,564 | 11.3% | 80 | 72 |
| avenida Doutor Mário Moutinho | Ativo | €1,140,000 | €4,471 | 10.6% | 68 | 75 |
| largo do Calvário S / N | Ativo | €1,150,000 | €6,461 | 29.2% | 78 | 78 |
| travessa do Miradouro | Ativo | €545,000 | €4,098 | 18.0% | 74 | 79 |
| Mediana | €940,000 | €5,018 | 0.4% | 76 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T4 em Belém está atualmente sobrevalorizado a €1,100,000, o que representa um prêmio de 13,5% sobre o seu valor justo de €951,305. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, o investimento não capitaliza efetivamente sobre as exigências de arrendamentos de longo prazo. Arrendamento familiar Avaliado em €1,100,000, esta propriedade não apresenta uma oportunidade atrativa para arrendamentos familiares, dado o seu prémio de 13,5% sobre o valor justo. A pontuação de condição moderada de 74/100 e a pontuação do bairro de 76/100 limitam o seu apelo para famílias em busca de opções de arrendamento. Comprar e manter Investir neste apartamento como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido ao seu estado atual sobrevalorizado, sendo 13,5% acima do valor justo. O baixo rendimento bruto de 3,3% diminui ainda mais o potencial de retorno a longo prazo num ambiente com crime urbano moderado e comodidades básicas.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica potenciais flutuações na economia local que podem afetar os valores das propriedades e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 220 142 €
- Capital próprio necessário
- 340 142 €
- Prestação mensal
- 3854 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2626 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
- Obras35 922 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 13.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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