Moradia T6, 205 m² em Melides, Grândola
Moradia T6 com 205 m² em Melides, Grândola, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 324 133 €, 33,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 3 casas de banho de 205 m². Localizado freguesia de Melides, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. A propriedade possui uma cozinha totalmente equipada com aparelhos modernos e tem uma licença de Alojamento Local ativa, aumentando o seu potencial de aluguer na desejável vila de Melides.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está significativamente acima do seu valor justo de €324,133, implicando uma sobrevalorização de €325,867 (50.1%). Esta discrepância sugere potenciais desafios para investidores em busca de retorno tangível. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda seria insensata, dado a considerável sobrevalorização, que provavelmente dificultaria qualquer esforço rentável de revenda nas condições atuais do mercado. Buy-to-let angle. A estratégia de renda também se mostraria ineficaz, uma vez que o rendimento bruto é atualmente de 0% sem qualquer fluxo de caixa esperado, desincentivando o investimento nesta propriedade para fins de aluguel a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €324,133 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €650,000 situa-se €325,867 (50.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de Melides, Grândola, Setúbal de €536,485 (€2,617/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 44/100 (Mercado habitacional 35 · Serviços 50 · Económico 38 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Melides, Grândola, Setúbal
Base da zona €536,485 + condição +€6,406 + localização -€7,813 = valor justo estimado de €324,133 (€1,581/m²), uma diferença de €325,867 (50.1%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Melides · 65a6f9 | Imóvel em análise | €650,000 | €3,171 | — | 72 | 44 |
| rua Vitorino Batista S / N | Ativo | €330,000 | €2,619 | 17.4% | — | 45 |
| Santo André · 0dcfa8 | Ativo | €950,000 | €8,559 | 169.9% | — | 46 |
| Santo André · 4a7e4a | Ativo | €598,500 | €2,920 | 7.9% | 75 | 37 |
| Grândola e Santa Margarida da Serra · 956eaf | Ativo | €2,500,000 | €13,158 | 315.0% | 80 | 44 |
| Mediana | €774,250 | €5,740 | 81.0% | 78 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 50,1% em comparação com o seu valor justo de €324,133, o que compromete severamente os potenciais retornos. Dada a ausência de rendimento bruto e a baixa pontuação do bairro de 44/100, esta estratégia carece de viabilidade financeira a longo prazo. Compra e manutenção Com um valor justo significativamente inferior ao preço de lista, a propriedade não se alinha com estratégias de compra e manutenção bem-sucedidas. A combinação de uma baixa pontuação de condição de 77/100 e a distância das comodidades diminui ainda mais o seu potencial de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Queda Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 38/100 sugere uma maior probabilidade de volatilidade do mercado, o que pode levar a uma diminuição da procura por inquilinos e instabilidade na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 721 521 €
- Capital próprio necessário
- 201 521 €
- Prestação mensal
- 2209 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2711 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras21 141 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 50.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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