Apartamento T1, 71 m² em Santa Clara, Lisbon
Apartamento T1 com 71 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 318 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 99 231 €, 40,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 71 m², construído em 2007, certificado energético B. Localizado em avenida Sérgio Vieira de Mello, 23, freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade oferece uma significativa luz natural em todo o espaço, com vistas desimpedidas e acesso a serviços de segurança premium e ligações de transportes convenientes, aumentando a sua atratividade em Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €318,000 está significativamente acima do valor justo de €99,231, apresentando uma discrepância de €218,769 (68,8%). A propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada, complicando qualquer retorno potencial do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €99,231 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €318,000 situa-se €218,769 (68.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €318,000 face à base da zona de avenida Sérgio Vieira de Mello, 23 de €267,173 (€3,763/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 66 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Sérgio Vieira de Mello, 23
Base da zona €267,173 + condição -€7,433 + localização +€10,743 = valor justo estimado de €99,231 (€1,398/m²), uma diferença de €218,769 (68.8%) face ao preço pedido de €318,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Sérgio Vieira de Mello, 23 | Imóvel em análise | €318,000 | €4,479 | — | 70 | 78 |
| rua Belo Marques, 1 | Ativo | €342,500 | €3,892 | 13.1% | — | 79 |
| rua Ilha da Madeira, 25 | Ativo | €262,500 | €5,966 | 33.2% | 70 | 72 |
| Lumiar · 4b9910 | Ativo | €548,500 | €4,897 | 9.3% | 73 | 78 |
| urbanização Varandas do Golf | Ativo | €450,000 | €6,000 | 34.0% | 80 | 68 |
| Mediana | €396,250 | €5,432 | 21.3% | 73 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €318,000 em comparação com o valor justo de €99,231, indicando uma diferença significativa de 68,8%, tornando-a uma opção menos atraente para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4% e a condição da propriedade avaliada em 68/100, os investidores podem encontrar melhores oportunidades em outros locais. Arrendamento para famílias Considerando a diferença de preço substancial e o valor justo da propriedade de €99,231, é evidente que a listagem atual representa uma oportunidade de arrendamento para famílias sobrevalorizada. O rendimento bruto de 4% não compensa o alto custo de entrada, limitando os potenciais retornos numa área suburbana com qualidade mista de inquilinos. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção é comprometida pela propriedade estar sobrevalorizada a €318,000, significativamente acima do seu valor justo de €99,231. Isso resulta em uma diferença de 68,8%, que diminui as perspectivas de apreciação a longo prazo e torna o investimento menos atraente no atual mercado imobiliário.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma classificação de estabilidade de inquilinos de 75/100, há um risco significativo de rotatividade de inquilinos que pode levar a taxas de vacância aumentadas e a uma diminuição da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 355 138 €
- Capital próprio necessário
- 100 738 €
- Prestação mensal
- 1068 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -515 €
- Preço318 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 866 €
- Imposto do Selo (escritura)2544 €
- Imposto do Selo (crédito)1526 €
- Escritura, registo e banco2263 €
- Obras17 939 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 68.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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