Moradia T3, 211 m² em Luz, Lagos
Moradia T3 com 211 m² em Luz, Lagos, à venda por 775 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 394 169 €, 32,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 211 m², construído em 2008. Localizado em rua da Adriça, freguesia de Luz, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui uma suite versátil no sótão com casa de banho privativa, ideal para hóspedes ou um espaço de trabalho privado, além de um escritório espaçoso que oferece funcionalidade adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €775,000 está €380,831 (49.1%) acima do valor justo de €394,169, marcando esta propriedade como sobrevalorizada. Esta discrepância significativa sugere que os investidores devem ter cautela em relação aos potenciais retornos.
Avaliação
Valor justo estimado em €394,169 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €775,000 situa-se €380,831 (49.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €775,000 face à base da zona de rua da Adriça de €951,821 (€4,511/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 80 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Adriça
Base da zona €951,821 + condição +€20,441 + localização +€31,486 = valor justo estimado de €394,169 (€1,868/m²), uma diferença de €380,831 (49.1%) face ao preço pedido de €775,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Adriça | Imóvel em análise | €775,000 | €3,673 | — | 80 | 73 |
| Luz · 82c6f6 | Ativo | €825,000 | €4,508 | 22.7% | 76 | 66 |
| Luz · 4a7ccd | Ativo | €1,425,000 | €6,477 | 76.3% | 77 | 66 |
| Luz · b7b54b | Ativo | €450,000 | €4,286 | 16.7% | 80 | 66 |
| Luz · 0900b0 | Ativo | €599,000 | €4,103 | 11.7% | 75 | 73 |
| Mediana | €712,000 | €4,397 | 19.7% | 77 | 66 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Dada a lista de preços de €775,000, que está 49,1% acima do valor justo de €394,169, esta propriedade apresenta uma oportunidade de investimento sobrevalorizada na região turística do Algarve. O retorno bruto de 3% indica ainda que os potenciais retornos podem não compensar o preço inflacionado. Long-term rental Com a propriedade listada a €775,000, significativamente acima do valor justo de €394,169, este investimento não está bem posicionado para benefícios de aluguel de longo prazo. A combinação de um rendimento relativamente modesto de 3% e a sobrevalorização sugere que a renda de aluguel terá dificuldades em justificar o custo de entrada no mercado. Not ideal for: Student housing A atual avaliação de €775,000 coloca esta propriedade fora do alcance financeiro da maioria dos estudantes, tornando-a inadequada para habitação estudantil. Dado que a localização atende principalmente turistas e não um público estudantil, esta estratégia seria ineficaz na maximização da demanda de aluguel.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Uma pontuação de 60/100 para a estabilidade económica indica um risco moderado de recessões económicas afetarem os valores das propriedades ou a procura dos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 841 307 €
- Capital próprio necessário
- 221 307 €
- Prestação mensal
- 2614 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1610 €
- Preço775 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões46 500 €
- Imposto do Selo (escritura)6200 €
- Imposto do Selo (crédito)3720 €
- Escritura, registo e banco3360 €
- Obras6527 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 49.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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