Moradia em Madalena
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Moradia T6 com 513 m² na Madalena, Vila Nova de Gaia, à venda por 1 199 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 557 525 €, 34,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 5 casas de banho de 513 m², certificado energético C. Localizado em travessa Aldeia Nova, 330, freguesia de Madalena, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade dispõe de um amplo terraço exterior ideal para entretenimento, além de um andar inferior versátil que pode ser adaptado para uma ginásio ou sala de cinema.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,199,000 está significativamente acima do valor justo de €557,525, representando uma sobrevalorização de €641,475 (53.5%). Esta propriedade não apresenta um investimento financeiramente sólido.
Avaliação
Valor justo estimado em €557,525 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,199,000 situa-se €641,475 (53.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,199,000 face à base da zona de travessa Aldeia Nova, 330 de €1,436,400 (€2,800/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa Aldeia Nova, 330
Base da zona €1,436,400 + condição +€31,261 + localização +€46,096 = valor justo estimado de €557,525 (€1,087/m²), uma diferença de €641,475 (53.5%) face ao preço pedido de €1,199,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Aldeia Nova, 330 | Imóvel em análise | €1,199,000 | €2,337 | — | 75 | 74 |
| Canidelo · 1e651c | Ativo | €675,000 | €1,974 | 15.6% | 71 | 59 |
| Canidelo · 6d5360 | Ativo | €730,000 | €2,378 | 1.7% | 75 | 72 |
| Canidelo · 4bba34 | Ativo | €549,000 | €1,777 | 24.0% | 71 | 69 |
| Gulpilhares e Valadares · 4a81d1 | Ativo | €995,000 | €3,317 | 41.9% | 78 | 80 |
| Mediana | €702,500 | €2,176 | 6.9% | 73 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar do rendimento bruto de 4,2%, a propriedade está sobrevalorizada a €1.199.000 em comparação com o seu valor justo de €557.525, limitando os potenciais retornos de arrendamento a longo prazo. Este gap substancial de 53,5% levanta preocupações sobre a viabilidade do investimento no mercado atual. Arrendamento familiar A classificação de condição da propriedade de 79/100 e a pontuação do bairro de 74/100 sugerem algum apelo para arrendamentos familiares; no entanto, o fato de estar sobrevalorizada torna-a uma opção menos atrativa para famílias em busca de valor. Os compradores devem ter cautela, uma vez que o significativo gap em relação ao valor justo pode refletir negativamente nas futuras perspetivas de arrendamento. Comprar e manter Embora a propriedade esteja localizada na área metropolitana do Grande Porto com níveis de criminalidade geralmente baixos, o seu preço de listagem atual é significativamente superior ao valor justo avaliado, tornando-a sobrevalorizada. Os investidores que consideram uma estratégia de comprar e manter devem repensar, dado o gap de 53,5% na avaliação que pode dificultar as perspetivas de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos é uma possibilidade, dado o score de Estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados ao reencaminhamento da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 344 800 €
- Capital próprio necessário
- 385 600 €
- Prestação mensal
- 4044 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2221 €
- Preço1 199 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões89 925 €
- Imposto do Selo (escritura)9592 €
- Imposto do Selo (crédito)5755 €
- Escritura, registo e banco4378 €
- Obras36 150 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 53.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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