Duplex T4, 221 m² em Santa Maria Maior, Lisbon
Duplex T4 com 221 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 1 795 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 285 941 €, 45,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T4 com 3 casas de banho de 221 m², certificado energético C. Localizado em rua de São Mamede, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O terraço privativo, com vista para a Torre No. 4 do século XIII, transforma o lazer ao ar livre em uma experiência arqueológica única no coração de Lisboa. Nota Adicional: O andar superior, com entrada própria, oferece opções de habitação versáteis, podendo funcionar como um apartamento separado para hóspedes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,795,000 excede significativamente o valor justo de €285,941 em €1,509,059 (84.1%). Esta propriedade está sobrevalorizada e não representa uma oportunidade de investimento sólida com base na sua avaliação atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €285,941 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,795,000 situa-se €1,509,059 (84.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,795,000 face à base da zona de rua de São Mamede de €1,139,034 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de São Mamede
Base da zona €1,139,034 + condição +€17,956 + localização +€30,410 = valor justo estimado de €285,941 (€1,294/m²), uma diferença de €1,509,059 (84.1%) face ao preço pedido de €1,795,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de São Mamede | Imóvel em análise | €1,795,000 | €8,122 | — | 78 | 82 |
| avenida Praia da Vitória | Ativo | €1,358,000 | €7,073 | 12.9% | 75 | 83 |
| rua Rodrigo da Fonseca, 74 | Ativo | €975,000 | €3,638 | 55.2% | 80 | 80 |
| avenida Praia da Vitória | Ativo | €1,358,000 | €7,073 | 12.9% | 74 | 79 |
| avenida João Crisóstomo | Ativo | €1,190,000 | €7,083 | 12.8% | 75 | 81 |
| Mediana | €1,274,000 | €7,073 | 12.9% | 75 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual listado de €1,795,000 excede significativamente o valor justo de €285,941, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 84.1%. Com um rendimento bruto de apenas 2.3%, este investimento não apresenta um retorno atrativo para fins de arrendamento de longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo Como um investimento para arrendamentos de férias de curto prazo, a avaliação da propriedade de €1,795,000 ultrapassa grandemente o valor justo, resultando em um desajuste de 84.1%. O baixo rendimento bruto de 2.3% diminui ainda mais a sua atratividade no mercado de arrendamentos de curto prazo, tornando-a uma opção menos favorável. Compra e manutenção Considerando a significativa diferença de preço de 84.1% acima do valor justo de €285,941, esta propriedade não pode ser recomendada para uma estratégia de compra e manutenção devido ao seu estado sobrevalorizado. Além disso, o rendimento bruto de 2.3% sugere que manter esta propriedade proporcionaria retornos subótimos a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 965 627 €
- Capital próprio necessário
- 529 627 €
- Prestação mensal
- 6054 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5199 €
- Preço1 795 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões134 625 €
- Imposto do Selo (escritura)14 360 €
- Imposto do Selo (crédito)8616 €
- Escritura, registo e banco5808 €
- Obras7218 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 84.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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