Duplex T3, 216 m² em São Vicente, Lisbon
Duplex T3 com 216 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 1 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 471 782 €, 39,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 3 casas de banho de 216 m², certificado energético D. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este duplex oferece acesso exclusivo a piscinas interiores e exteriores, além de um ginásio moderno e instalações de squash dentro de uma prestigiada comunidade fechada em Graça.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,340,000 está significativamente acima do valor justo de €471,782, resultando numa sobrevalorização de €868,218 (64.8%). Os investidores devem ter cautela uma vez que esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €471,782 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,340,000 situa-se €868,218 (64.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,340,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €1,085,184 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Vicente, Lisbon, Lisbon
Base da zona €1,085,184 + condição +€10,800 + localização +€52,310 = valor justo estimado de €471,782 (€2,184/m²), uma diferença de €868,218 (64.8%) face ao preço pedido de €1,340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · cfe10c | Imóvel em análise | €1,340,000 | €6,204 | — | 75 | 82 |
| travessa da Condessa do Rio | Ativo | €1,400,000 | €7,330 | 18.2% | 75 | 90 |
| Misericórdia · f35fdd | Ativo | €798,000 | €6,138 | 1.1% | 78 | 85 |
| Santo António · 420168 | Ativo | €1,750,000 | €7,955 | 28.2% | 80 | 86 |
| Penha de França · 82c88b | Ativo | €650,000 | €5,652 | 8.9% | 80 | 81 |
| Mediana | €1,099,000 | €6,734 | 8.5% | 79 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a atual rentabilidade bruta de 2,2% e uma diferença significativa de 64,8% em relação ao valor justo, este imóvel parece estar sobrevalorizado para investimento em arrendamento de longo prazo. Embora a proximidade a Lisboa central e uma classificação sólida de 82/100 ofereçam algum apelo, os indicadores financeiros não suportam uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo A rentabilidade bruta de 2,2% e uma diferença de 64,8% em relação ao valor justo indicam que este imóvel está sobrevalorizado para fins de arrendamento de férias de curto prazo. Embora esteja situado numa área procurada, próxima de Lisboa central, as perspetivas de retorno financeiro não estão alinhadas com a avaliação atual. Compra e manutenção Com um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, este imóvel está sobrevalorizado para uma estratégia de compra e manutenção, apresentando uma diferença de 64,8%. A classificação de condição de 78/100 numa vizinhança desejável não mitiga a falta de viabilidade financeira para crescimento a longo prazo. Não ideal para O imóvel não é adequado para o mercado de luxo, principalmente devido ao seu elevado preço de listagem e à baixa rentabilidade associada, que não atende às expectativas de investimento de luxo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100, existe um risco considerável de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode resultar em períodos de vacância prolongados e custos de atração de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 480 188 €
- Capital próprio necessário
- 408 188 €
- Prestação mensal
- 4520 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3708 €
- Preço1 340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões100 500 €
- Imposto do Selo (escritura)10 720 €
- Imposto do Selo (crédito)6432 €
- Escritura, registo e banco4716 €
- Obras17 820 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 64.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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