Apartamento em São Gonçalo de Lagos
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 89 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 685 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 348 019 €, 33% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 89 m², construído em 2009. Localizado freguesia de São Gonçalo de Lagos, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento beneficia de acesso direto à piscina interior aquecida e a várias piscinas exteriores, melhorando a experiência de vida no resort.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €685,000 está significativamente acima do valor justo de €348,019, constituindo uma sobrevalorização de €336,981 ou 49.2%. A avaliação da propriedade levanta preocupações sobre a sua competitividade no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €348,019 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €685,000 situa-se €336,981 (49.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €685,000 face à base da zona de São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro de €349,325 (€3,925/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro
Base da zona €349,325 + condição +€11,125 + localização +€26,106 = valor justo estimado de €348,019 (€3,910/m²), uma diferença de €336,981 (49.2%) face ao preço pedido de €685,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Gonçalo de Lagos · f3609c | Imóvel em análise | €685,000 | €7,697 | — | 85 | 71 |
| São Gonçalo de Lagos · 49b7ca | Ativo | €385,000 | €5,133 | 33.3% | 78 | 76 |
| São Gonçalo de Lagos · 090044 | Ativo | €685,000 | €5,708 | 25.8% | 82 | 73 |
| urbanização Marina Marina de Lagos | Ativo | €665,000 | €4,750 | 38.3% | 82 | 66 |
| São Gonçalo de Lagos · 49b696 | Ativo | €480,000 | €5,854 | 23.9% | 75 | 67 |
| Mediana | €572,500 | €5,421 | 29.6% | 80 | 70 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada, uma vez que o preço de listagem de €685,000 excede o valor justo de €348,019 em 49,2%. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, esta estratégia não se alinha aos altos custos de investimento. Buy-and-hold Investir nesta propriedade numa estratégia de compra e arrendamento não é aconselhável devido à sua significativa sobrevalorização, uma vez que está listada em €685,000 enquanto o seu valor justo é apenas €348,019. O potencial para uma qualidade de inquilino moderada e um rendimento inadequado de 2,5% pode dificultar os retornos a longo prazo. Family rental Esta propriedade, avaliada em €348,019, está atualmente acima do valor justo a €685,000, criando uma barreira significativa para as famílias que procuram opções de arrendamento acessíveis. Além disso, enquanto o bairro tem escolas adequadas, o rendimento de 2,5% e o alto preço não contribuem para um investimento sustentável em arrendamento familiar.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas em 65/100, existe um risco elevado de flutuações na receita de aluguer e nas taxas de ocupação. Situações como recessões económicas ou aumento da rotatividade de inquilinos podem impactar significativamente o fluxo de caixa e a rentabilidade da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 738 012 €
- Capital próprio necessário
- 190 012 €
- Prestação mensal
- 2310 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1707 €
- Preço685 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5480 €
- Imposto do Selo (crédito)3288 €
- Escritura, registo e banco3144 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 49.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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