Apartamento T2, 78 m² em Lagoa e Carvoeiro, Lagoa
Apartamento T2 com 78 m² em Lagoa e Carvoeiro, Lagoa, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 94 537 €, 43% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 78 m², construído em 1992, certificado energético E. Localizado freguesia de Lagoa e Carvoeiro, concelho de Lagoa, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento inclui um terraço privado, ideal para relaxamento ao ar livre, e está situado a poucos minutos das pitorescas praias de Lagoa e Carvoeiro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €94,537, representando uma sobrevalorização de €290,463 (75,4%). Esta discrepância sugere que potenciais investidores podem encontrar melhor valor noutros lugares.
Avaliação
Valor justo estimado em €94,537 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €385,000 situa-se €290,463 (75.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de Lagoa e Carvoeiro, Lagoa, Faro de €268,866 (€3,447/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 85 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Lagoa e Carvoeiro, Lagoa, Faro
Base da zona €268,866 + condição +€9,750 + localização +€5,695 = valor justo estimado de €94,537 (€1,212/m²), uma diferença de €290,463 (75.4%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lagoa e Carvoeiro · f365cf | Imóvel em análise | €385,000 | €4,936 | — | 85 | 68 |
| Lagoa e Carvoeiro · 1e6002 | Ativo | €395,000 | €4,877 | 1.2% | 76 | 70 |
| Lagoa e Carvoeiro · 6d5455 | Ativo | €360,000 | €3,673 | 25.6% | 75 | 71 |
| Lagoa e Carvoeiro · 65a726 | Ativo | €330,000 | €3,708 | 24.9% | 68 | 71 |
| Lagoa e Carvoeiro · bf2856 | Ativo | €430,000 | €3,805 | 22.9% | 70 | 69 |
| Mediana | €377,500 | €3,757 | 23.9% | 73 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo Dada a propriedade listada a €385,000, que está 75.4% acima do seu valor justo de €94,537, é difícil justificar um investimento em arrendamentos de férias de curto prazo. O rendimento bruto de 3.7% não compensa a sobrevalorização significativa num mercado predominantemente impulsionado pelo turismo. Arrendamento familiar Investir em arrendamento familiar nesta propriedade não é aconselhável, pois está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo; a €385,000, a diferença de 75.4% compromete os retornos potenciais. O rendimento de 3.7% neste contexto não corresponde ao elevado preço de entrada, resultando em perspetivas de crescimento a longo prazo em diminuição para os inquilinos familiares. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção é comprometida pela considerável sobrevalorização da propriedade a €385,000, tornando-a um mau investimento em relação ao seu valor justo de €94,537. A atractiva classificação de condição de 84/100 não pode compensar o desinteressante rendimento bruto de 3.7% face às expectativas de preço inflacionadas do mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 sugere flutuações potenciais no mercado que podem impactar negativamente a procura de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 410 452 €
- Capital próprio necessário
- 102 452 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -658 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 75.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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