Apartamento T3, 148 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar
Apartamento T3 com 148 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 240 084 €, 25% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 148 m², construído em 2004. Localizado freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. A propriedade possui um espaçoso terraço privado ideal para reuniões ao ar livre, juntamente com acessórios modernos na cozinha que aumentam o seu apelo para vida em família.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 está significativamente acima do valor justo de €240,084, refletindo um total de €119,916 (33.3%) de sobrevalorização. Esta propriedade não está posicionada como um investimento financeiramente sólido, dado o seu preço inflacionado.
Avaliação
Valor justo estimado em €240,084 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €360,000 situa-se €119,916 (33.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, Porto de €353,276 (€2,387/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, Porto
Base da zona €353,276 + condição -€5,088 + localização +€20,655 = valor justo estimado de €240,084 (€1,622/m²), uma diferença de €119,916 (33.3%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 26214b | Imóvel em análise | €360,000 | €2,432 | — | 70 | 73 |
| rua Manuel Serra S / N | Ativo | €398,500 | €2,588 | 6.4% | 72 | 69 |
| Rio Tinto · 90d7e1 | Ativo | €369,000 | €3,075 | 26.4% | — | 73 |
| avenida General Humberto Delgado | Ativo | €335,000 | €2,597 | 6.8% | 73 | 81 |
| parque Urbano e Mercadona | Ativo | €298,000 | €3,041 | 25.0% | 68 | 71 |
| Mediana | €352,000 | €2,819 | 15.9% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com o preço de €360,000, excede significativamente o seu valor justo de €240,084, indicando uma situação de sobrevalorização que dificulta o retorno sobre o investimento. Com um rendimento de apenas 3.8% bruto numa vizinhança com uma classificação moderada de 73/100, o arrendamento a longo prazo pode não oferecer uma justificação financeira suficiente. Arrendamento familiar O preço de listagem do apartamento de €360,000 está 33.3% acima do seu valor justo, categorizando-o como sobrevalorizado, o que pode desestimular potenciais inquilinos familiares em busca de opções de habitação acessíveis. Dada a infraestrutura educacional adequada na vizinhança e a classificação moderada de 73/100, as famílias podem priorizar alugueis com preços mais competitivos em áreas melhor situadas. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com um preço de compra de €360,000, consideravelmente superior ao valor justo de €240,084, sugere um ativo sobrevalorizado que pode não proporcionar a valorização desejada ao longo do tempo. O rendimento bruto atual de 3.8% combinado com uma classificação de 73/100 na vizinhança levanta preocupações sobre a viabilidade de longo prazo deste ativo como uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado de fatores económicos externos afetarem a receita de aluguer ou o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 409 019 €
- Capital próprio necessário
- 121 019 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -642 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras25 947 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 33.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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