Apartamento em Canelas
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Apartamento T2 com 128 m² em Canelas, Vila Nova de Gaia, à venda por 279 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 242 588 €, 11,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 128 m², no 1º andar, construído em 2010, certificado energético C. Localizado em rua do Pinhal, freguesia de Canelas, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Este apartamento de 2 quartos possui uma sala de estar acolhedora com lareira, aumentando o seu calor e apelo na tranquila zona residencial de Canelas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €279,000 está significativamente acima do valor justo de €242,588, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €36,412 (13,1%). Isso sugere potenciais desafios para uma revenda imediata a esse preço.
Avaliação
Valor justo estimado em €242,588 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €279,000 situa-se €36,412 (13.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €279,000 face à base da zona de rua do Pinhal de €286,592 (€2,239/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Pinhal
Base da zona €286,592 + condição -€14,400 + localização +€19,036 = valor justo estimado de €242,588 (€1,895/m²), uma diferença de €36,412 (13.1%) face ao preço pedido de €279,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Pinhal | Imóvel em análise | €279,000 | €2,180 | — | 70 | 70 |
| Canelas · ba588b | Ativo | €269,000 | €2,135 | 2.1% | 72 | 73 |
| Canelas · 6fbb75 | Ativo | €269,000 | €2,491 | 14.3% | 65 | 76 |
| rua São João, 75 | Ativo | €290,000 | €2,566 | 17.7% | 65 | 72 |
| rua Nossa Senhora do Carmo | Ativo | €315,000 | €3,119 | 43.1% | 78 | 72 |
| Mediana | €279,500 | €2,529 | 16.0% | 69 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T2 em Canelas, listado a €279,000, está sobrevalorizado, com uma diferença de 13,1% em relação ao seu valor justo de €242,588. Com um rendimento bruto de 3,7%, o retorno potencial não justifica este preço elevado. Arrendamento familiar Focando-se em famílias na área suburbana de Vila Nova de Gaia, esta propriedade está a um preço demasiado elevado em comparação com o seu valor justo de €242,588, resultando numa diferença de 13,1%. Embora o bairro apresente segurança e acesso às comodidades do Porto, o mercado de arrendamento competitivo torna esta listagem menos atrativa. Comprar e manter A tese de investimento para comprar e manter neste contexto é fraca, uma vez que o apartamento está atualmente sobrevalorizado em 13,1% em relação a um valor justo de €242,588. Esta proposta de valor diminuída, juntamente com um rendimento bruto de apenas 3,7%, sugere que a valorização a longo prazo pode não compensar a sobrevalorização inicial.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar riscos devido ao seu moderado índice de estabilidade económica de 75/100, indicando potenciais flutuações no mercado local que podem afetar a receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 328 316 €
- Capital próprio necessário
- 105 116 €
- Prestação mensal
- 941 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -548 €
- Preço279 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 136 €
- Imposto do Selo (escritura)2232 €
- Imposto do Selo (crédito)1339 €
- Escritura, registo e banco2170 €
- Obras33 440 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 13.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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