Apartamento em Portimão
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Apartamento T3 com 78 m² em Portimão, à venda por 345 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 142 497 €, 37% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 78 m², no 4º andar, construído em 2002, certificado energético D. Localizado em rua Eugénio de Andrade, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento possui uma varanda de 7 metros com vista urbana desobstruída, enquanto a espaçosa sala de estar é aumentada por uma confortável lareira, ideal para o conforto durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,700 está significativamente acima do valor justo, superior em €203,203 (58.8%), com o valor justo estimado em €142,497. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada em relação às condições do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €142,497 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,700 situa-se €203,203 (58.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,700 face à base da zona de rua Eugénio de Andrade de €251,628 (€3,226/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Eugénio de Andrade
Base da zona €251,628 + condição +€0 + localização +€8,571 = valor justo estimado de €142,497 (€1,827/m²), uma diferença de €203,203 (58.8%) face ao preço pedido de €345,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Eugénio de Andrade | Imóvel em análise | €345,700 | €4,432 | — | 72 | 66 |
| praceta dos Cooperantes, 18 | Ativo | €310,000 | €2,925 | 34.0% | 80 | 73 |
| praceta dos Cooperantes, 18 | Ativo | €310,000 | €2,925 | 34.0% | 78 | 72 |
| Portimão · ba5a38 | Ativo | €310,000 | €3,827 | 13.6% | 74 | 73 |
| Portimão · 1e6477 | Ativo | €295,000 | €3,105 | 29.9% | 65 | 70 |
| Mediana | €310,000 | €3,015 | 32.0% | 76 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €345,700, com um valor justo de €142,497, resultando numa discrepância significativa de 58,8%. Dada a yield bruta de 0% e as classificações de condição e vizinhança de 75/100 e 66/100, respetivamente, é improvável que gere um fluxo de caixa positivo para arrendamento a longo prazo. Arrendamento a curto prazo para férias Com o turismo a impulsionar a demanda no Algarve, pode-se considerar esta propriedade para arrendamento a curto prazo para férias, mas a preços permanece uma preocupação fundamental. A €345,700, o investimento fica aquém do valor justo em 58,8%, sugerindo que os ganhos potenciais podem não justificar o custo ou os riscos associados aos arrendamentos a curto prazo. Compra e manutenção Embora o Algarve goze de uma economia rica em turismo, o valor justo deste apartamento de €142,497 em comparação com um preço pedido de €345,700 indica que está sobrevalorizado em 58,8%. A falta prevista de yield e as condições sugerem que manter este investimento pode não proporcionar a valorização desejada para a rentabilidade a longo prazo. Não ideal para Esta propriedade não é adequada para habitação de estudantes, investimentos no mercado de luxo, ou oportunidades industriais devido ao seu elevado preço de venda e classificações medianas. Investir nestes setores pode resultar em expectativas desalinhadas e fracas respostas do mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 50/100 indica um risco elevado de recessões que podem afetar a renda e o valor da propriedade ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 378 136 €
- Capital próprio necessário
- 101 576 €
- Prestação mensal
- 1211 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1520 €
- Preço345 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 956 €
- Imposto do Selo (escritura)2766 €
- Imposto do Selo (crédito)1659 €
- Escritura, registo e banco2330 €
- Obras10 725 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 58.8% acima do valor justo.
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