Casa de campo T2, 60 m² em Alferce, Monchique
Casa de campo T2 com 60 m² em Alferce, Monchique, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 216 573 €, 24% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo de quinta rústica, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: jardim.
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Visão geral
country_house T2 com 0 casas de banho de 60 m², construído em 1951. Localizado freguesia de Alferce, concelho de Monchique, distrito de Faro. A propriedade possui três nascentes naturais e um lago único, oferecendo recursos hídricos essenciais que aumentam as oportunidades agrícolas em meio às suas paisagens pitorescas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 excede o valor justo de €216,573 em €68,427 (31.6%), indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Este preço excessivo pode desencorajar potenciais compradores à procura de valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €216,573 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €68,427 (31.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de Alferce, Monchique, Faro de €213,249 (€3,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 25/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €213,249, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €216,573 (€3,610/m²), uma diferença de €68,427 (31.6%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alferce · d748b6 | Imóvel em análise | €285,000 | €4,750 | — | 20 | 54 |
| autoestrada CM | Ativo | €390,000 | €5,417 | 14.0% | 20 | 70 |
| Monchique · 261fe6 | Ativo | €380,000 | €5,846 | 23.1% | — | 62 |
| Silves · 468176 | Ativo | €450,000 | €5,000 | 5.3% | 18 | 70 |
| Alferce · 6d53bf | Ativo | €395,000 | €2,219 | 53.3% | — | 52 |
| Mediana | €392,500 | €5,209 | 9.7% | 19 | 66 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Apesar da atratividade de Alferce como destino rural, a propriedade está sobrevalorizada em 31,6% em relação ao seu valor justo, levando a um potencial de rendimento bruto de zero por cento. Dada a sua baixa pontuação de condição de 25/100 e a limitada demanda turística, esta estratégia é pouco provável de gerar retornos significativos no atual ambiente de mercado. Buy-and-hold A compra desta propriedade como um investimento de buy-and-hold não é aconselhável devido ao seu preço significativo acima do valor justo, indicando uma falta de potencial de crescimento do investimento. O rendimento bruto de 0% sugere que esta propriedade não proporcionará rendimento de aluguer para compensar o preço de compra inflacionado. Value-add renovation A significativa diferença entre o preço de listagem e o valor justo torna qualquer estratégia de renovação questionável, uma vez que o custo inicial é pouco provável de ser recuperado. A baixa classificação de condição da propriedade e o preço de venda superior ao justificado dificultariam a possível criação de valor através de renovações, tornando esta estratégia inviável no atual mercado.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco significativo devido à potencial instabilidade na economia local, que pode impactar as taxas de ocupação dos inquilinos e a renda do arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 354 887 €
- Capital próprio necessário
- 126 887 €
- Prestação mensal
- 969 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1189 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras53 500 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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