Moradia T2, 160 m² em Luz, Lagos
Moradia T2 com 160 m² em Luz, Lagos, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 610 357 €, 18,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 3 casas de banho de 160 m², construído em 2005, certificado energético C. Localizado em rua Longa, freguesia de Luz, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui um estúdio convertido de garagem com entrada privada, ideal para hóspedes ou rendimento de aluguer, e árvores maduras no jardim que melhoram a privacidade e sombra.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €750,000 está significativamente acima do valor justo, que é de €610,357, indicando uma discrepância de €139,643, ou 22.9%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €610,357 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €750,000 situa-se €139,643 (22.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de rua Longa de €601,317 (€3,758/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €601,317, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €610,357 (€3,815/m²), uma diferença de €139,643 (22.9%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Longa | Imóvel em análise | €750,000 | €4,688 | — | 68 | 72 |
| Luz · 956aad | Ativo | €495,000 | €4,125 | 12.0% | 70 | 73 |
| Luz · b32764 | Ativo | €785,000 | €3,504 | 25.2% | 70 | 73 |
| Luz · 956bf1 | Ativo | €980,000 | €2,248 | 52.0% | 74 | 75 |
| Luz · 4d45f9 | Ativo | €1,195,000 | €5,745 | 22.6% | 75 | 73 |
| Mediana | €882,500 | €3,815 | 18.6% | 72 | 73 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada a €750,000 comparada ao seu valor justo de €610,357, o que indica uma lacuna substancial de 22.9%. Dada a rentabilidade bruta de 2.6%, investir em um aluguel de curto prazo nesta área de alto turismo pode não gerar os retornos esperados. Long-term rental Com um valor justo de €610,357 e um preço de listagem de €750,000, a propriedade está sobrevalorizada, apresentando uma lacuna de 22.9% que compromete a sua atratividade como aluguel de longo prazo. A rentabilidade bruta de 2.6% sugere um retorno menos favorável sobre o investimento face ao preço inicial. Buy-and-hold O preço de €750,000 reflete uma sobrevalorização de 22.9% quando comparado ao valor justo de €610,357, tornando-se uma estratégia de compra e detenção questionável. A rentabilidade bruta da propriedade de 2.6% não compensa este prémio, criando incerteza sobre a valorização a longo prazo num mercado volátil.
Riscos
Risco Económico Moderado A pontuação de estabilidade económica de 60 indica uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado que podem impactar negativamente a receita de aluguer ou o valor da propriedade ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 852 677 €
- Capital próprio necessário
- 252 677 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1825 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras44 777 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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