Moradia em Melides
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Moradia T5 com 227 m² em Melides, Grândola, à venda por 1 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 169 711 €, 36,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 6 casas de banho de 227 m², construído em 2017, certificado energético A. Localizado em rua de Melides, freguesia de Melides, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta um lago biológico que serve como piscina natural, aprimorando a sua experiência de vida ao ar livre luxuosa, rodeada por um jardim lindamente paisagístico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.850.000 é significativamente superior ao valor justo de €1.169.711, criando uma discrepância de €680.289 (58,2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,169,711 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,850,000 situa-se €680,289 (58.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,850,000 face à base da zona de rua de Melides de €1,019,149 (€4,490/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,019,149, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,169,711 (€5,153/m²), uma diferença de €680,289 (58.2%) face ao preço pedido de €1,850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Melides | Imóvel em análise | €1,850,000 | €8,150 | — | 82 | 39 |
| Melides · 9387f6 | Ativo | €530,750 | €5,153 | 36.8% | 74 | 47 |
| Melides · 956bcd | Ativo | €1,450,000 | €13,426 | 64.7% | 80 | 48 |
| Melides · 38a091 | Ativo | €530,750 | €5,153 | 36.8% | 70 | 40 |
| Melides · be94af | Ativo | €530,750 | €3,846 | 52.8% | — | 43 |
| Mediana | €530,750 | €5,153 | 36.8% | 74 | 45 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A casa de 5 quartos em Melides está significativamente sobrevalorizada a €1.850.000, dado o valor justo de €1.169.711, indicando uma disparidade de 58,2%. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de bairro de apenas 39/100, esta propriedade não apresenta uma oportunidade atraente de investimento a longo prazo. Value-add renovation Embora a renovação possa melhorar a classificação de condição de 85/100 da propriedade, o preço atual de listagem continua excessivamente elevado em comparação ao seu valor justo. Dada a baixa qualidade das comodidades e dos inquilinos no bairro, pode haver um potencial limitado para um retorno lucrativo sobre o investimento através de renovações.
Riscos
Alto Risco de Incumprimento Com uma pontuação de estabilidade económica de 25/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 45/100, existe um risco significativo de incumprimento no pagamento da renda devido a baixas condições económicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 018 370 €
- Capital próprio necessário
- 538 370 €
- Prestação mensal
- 6240 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7963 €
- Preço1 850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões138 750 €
- Imposto do Selo (escritura)14 800 €
- Imposto do Selo (crédito)8880 €
- Escritura, registo e banco5940 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 35%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (530 750 €–1 450 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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