Apartamento T1, 56 m² em Porches, Lagoa
Apartamento T1 com 56 m² em Porches, Lagoa, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 210 736 €, 39,8% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 56 m², no 1º andar, construído em 1988, certificado energético D. Localizado em rua Vila Nossa Senhora da Rocha, 89B, freguesia de Porches, concelho de Lagoa, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade possui uma Licença de Alojamento Local ativa, permitindo rendimento de aluguel imediato, e conta com um terraço privado com vista para belos jardins paisagísticos. Destaques da Localização: A poucos passos da Praia da Senhora da Rocha, aumentando sua atratividade para aluguel de férias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 excede o valor justo de €210,736 em €139,264, marcando a propriedade como sobrevalorizada em 66,1%. Esta discrepância sugere falta de alinhamento com o mercado e potencial dificuldade em alcançar uma venda lucrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €210,736 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €139,264 (66.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de rua Vila Nossa Senhora da Rocha, 89B de €183,364 (€3,274/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €183,364, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €210,736 (€3,763/m²), uma diferença de €139,264 (66.1%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vila Nossa Senhora da Rocha, 89B | Imóvel em análise | €350,000 | €6,250 | — | 80 | 74 |
| rua 20 de Junho | Ativo | €275,000 | €3,481 | 44.3% | 80 | 70 |
| Porches · b7c094 | Ativo | €310,000 | €2,743 | 56.1% | 73 | 70 |
| beco Casino Velho S / N | Ativo | €265,000 | €3,897 | 37.6% | 75 | 72 |
| Armação de Pêra · 9388eb | Ativo | €299,000 | €4,983 | 20.3% | 73 | 65 |
| Mediana | €287,000 | €3,689 | 41.0% | 74 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo Este apartamento de 1 quarto em Porches, Lagoa está posicionado numa área turística de primeira linha; no entanto, com um valor justo de €210,736 e um preço de €350,000, está sobrevalorizado em 66,1%. O rendimento bruto projetado de 4,3% é insuficiente para justificar o prémio, especialmente dada a natureza sazonal da economia do Algarve. Arrendamento a longo prazo Embora esta propriedade tenha pontuações decentes para condição (81/100) e qualidade do bairro (74/100), o seu preço atual está significativamente acima do valor justo, resultando numa diferença de 66,1%. Isso torna-a menos atraente para investimento de longo prazo, uma vez que os retornos podem não atender às expectativas, dado o preço de compra elevado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco elevado de que recessões económicas locais possam impactar negativamente a receita de arrendamento e o valor da propriedade.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 374 045 €
- Capital próprio necessário
- 94 045 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -471 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras1925 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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