Apartamento T2, 66 m² em Lagoa e Carvoeiro, Lagoa
Apartamento T2 com 66 m² em Lagoa e Carvoeiro, Lagoa, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 205 944 €, 17,3% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e campo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², no 2º andar, construído em 1987, certificado energético D. Localizado em rua Mouzinho de Albuquerque, freguesia de Lagoa e Carvoeiro, concelho de Lagoa, distrito de Faro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está significativamente acima do valor justo de €205,944, representando uma sobrevalorização de €43,056 (20.9%). Isso sugere um potencial limitado para uma apreciação imediata de valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €205,944 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,000 situa-se €43,056 (20.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de rua Mouzinho de Albuquerque de €189,011 (€2,864/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €189,011, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €205,944 (€3,120/m²), uma diferença de €43,056 (20.9%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mouzinho de Albuquerque | Imóvel em análise | €249,000 | €3,773 | — | 70 | 69 |
| rua das Olarias | Ativo | €255,000 | €3,000 | 20.5% | 63 | 79 |
| Lagoa e Carvoeiro · 90d718 | Ativo | €240,000 | €4,286 | 13.6% | 60 | 76 |
| Lagoa e Carvoeiro · ba39ff | Ativo | €275,000 | €2,371 | 37.2% | 74 | 70 |
| rua Francisco Sá Carneiro S / N | Ativo | €350,000 | €3,241 | 14.1% | 70 | 75 |
| Mediana | €265,000 | €3,121 | 17.3% | 67 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €249,000, enquanto o seu valor justo é de apenas €205,944, indicando uma diferença de 20.9%. Dada a flutuação sazonal na procura nesta área rural do Algarve, o rendimento bruto de 3.5% pode não proporcionar retornos adequados para investimentos em arrendamentos de férias a curto prazo. Arrendamento familiar Com um valor justo de €205,944, o preço listado de €249,000 sugere que está sobrevalorizada em 20.9%. A pontuação de condição do apartamento de 66/100 e a classificação geral do bairro de 69/100 destacam ainda mais os riscos associados ao investimento em arrendamentos familiares a este preço. Compra e manutenção A €249,000, a propriedade apresenta uma preocupante diferença de 20.9% acima do seu valor justo de €205,944, marcando-a como sobrevalorizada. O rendimento bruto modesto de 3.5% e as médias de condição e de bairro podem limitar o potencial de valorização a longo prazo para uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 55/100 sugere uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado, que pode comprometer a retenção de inquilinos, apesar da pontuação mais elevada de estabilidade dos inquilinos de 70/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 281 538 €
- Capital próprio necessário
- 82 338 €
- Prestação mensal
- 840 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -510 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras19 218 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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